諗sir 你好！第一次寫信給你，不知道能否有幸成為你的個案
本人31歲，已婚，從事銷售，非固定收入人士，現底薪約46K, 過去三年的年收入為約780K至1.1M不等。現在大約有100K cash (私己錢), 250K股票,200K保險基金 (20年後才可取)
丈夫43歲，同樣從事銷售，估計年薪約1.1M-1.3M。丈夫身家不詳。
聯名戶口約有1.1M cash
以我所知，丈夫已和朋友分別夾份買入了一新界西舊樓(丈夫名下)和一灣仔舊樓用作收租用途(相信兩間亦未供完Mortgage)。
另外丈夫還有一槓桿買入的基金
(本人亦投入了400K, 槓桿後total大約幾百萬，高回報，其他資料不詳）
(因為大家有一定程度上的財政獨立,請見諒資料不太完整）
小妹不才，性格港女，一年要去四五次旅行及買兩三個包包。本以為自己收入不錯又嫁了人，生活無憂無慮，過去幾年自己沒有妥善理財。最近開始閱讀諗sir 個案才大驚發現自己最多只屬窮中產，現在30出頭希望急起直追，亡羊補牢，打算報讀買樓001和收息101增值自己。
中期目標：於本人40歲前購入兩項物業(聯同丈夫現有的，做到一生三宅)
長期目標：於丈夫65歲(亦即本人53歲) 時達至財務自由，維持現有生活水平, 輕鬆退休(當然越早越好)
本人未曾置業，幾年前曾有幸抽到白居二（當時未婚,人工尚低，用了妹妹的名做家庭申請），可惜當時仲係男朋友的老公極力阻止以致沒有買入。眼看這幾年樓價不斷上升，現在後悔莫及，回想若果當時買入富榮花園現在已賺近二百萬。
我們沒有小朋友亦不打算生育，只是對居住環境有一定的要求：
基本上實用不能接受五百呎以下
距離工作地點不能超過1小時的生活圈（我在東區返工，丈夫在葵涌返工）
現租住荃灣舊屋苑連車位月租22K
最近有見樓市回落，打算於今年內以自住為由首置,及後用作收租投資用途。
自新冠肺炎爆發開始睇樓，主要睇九龍包括啟德，南昌，四小龍，大角嘴，奥運，亦有睇元朗yoho系列，灣仔囍匯，荃灣西等等。
可是，現有的流動資金只有1.1M(即聯名戶口), 估計年底最多都係約可儲到1.5M，加上丈夫不大可能做擔保以及我非固定收入的關係，估計最多只可買7M的樓，換句話說，於啟德買開放式也相當困難。我有睇諗sir的blog知道首要買樓條件係間隔，明白開放式不理想，最壞的打算若果失業要自己住返的話亦相當痛苦。
因此，想請諗sir指點，以現在的情況，應否今年買樓？If yes, 應該買幾多錢的樓？若果再等儲多啲錢先，一來擔心疫情過後樓價再升，又再錯失上車的機會，二來亦擔心自己身痕又想買名牌揮霍無度。
應如何部署才能達至中期目標及長期目標？
萬分感謝！
頭痛的讀者上
ANSWER:
大洗呢樣野最緊要認，包包之後買少D就可以，讀者30出頭仲有大把時間改正。
個人言行就是你身份象徵，筆者見過唔少業主婆玩開地鋪(full paid的)，佢地都係普通歐洲車出入唔使包包。當然手指甲係靚既，按摩手甲全部上門整唔擔心而家封唔封鋪。人地呢種樸素既功夫，顯得打出黎既拳更有勁。
讀者儲唔到錢，樓市回落不屬佢主決買唔買樓既因素。而家做租客幫業主供緊樓，加上自己有感揮霍無度，才是佢買樓的主因。再次重申，頭三間樓一自住兩收租是基本維生要求，計到夠能力就買啦。第四間樓才是純投資需求，睇未來升跌去做未遲。明白人總是喜低買高賣賺快錢，可是低買要實力，能否高賣又要睇有幾貪心? 貪心有兩種，一係賺些少就賣又或另一種總覺會再升不想賣。最尾就係人人朝早要起身返工，縱然萬般不願。所以應利用樓及債踏實奠下理財基石，間唔中用股票及期權小博大把握機會，才是正用投資物之法。
槓桿買基金估計合讀者，但經面談及學習後會拿揘得準。至少後生仲有搵錢能力，而批核不用大量收入證明。買樓都係槓桿，槓後有利與否在乎是否槓得太盡，不少人過唔到三月跌市個浸，就係槓盡了，又或買了太垃圾的投資物去槓，是但中一樣都難翻身。下列列出3月9日大跌市第二波開始，至4月中的各債基回調情況，在各大藍籌回調很深而令人斬倉之下，A至E餐各只跌3-11%不等。在這波動之時，金仔粒核彈都唔知將射去邊個陣，買債買樓，少掂交易所買賣產品，為訓得著法門。
當然有些學生帳面上或實際上已輸錢，例如拎500萬槓盡揸2000萬個批，2000萬收息6%即月收10萬蚊一個月，減去利息支出仲有75000元/月淨賺，即500萬計年息收18%，而家HIBOR跌了當然息口仲高! 不過當每月收成75K咁開心個陣，佢要知道槓4倍咁盡，跌唔夠10%就要CALL LOAN。那佢要預有現金補或者承受捱價帳面蝕300-400萬的情況。
當然如只槓一倍，就當只將跌幅放大1X，跌幅仲少過大部份藍籌股。如果有同學買直債的，由於是到期保本，三月仲執了不少平貨。由於讀者連理財首步- 儲蓄都未做好。所以不妨買間兩房當儲錢，大屋苑的，要起錢較易甩手套現，這點很重要。你會發覺尖沙咀好多鋪都丟空唔賣，因為唔少業主大把CASH仲可守好耐，但人地咁情況唔等於讀者係。有些少錢就四小龍、南昌。唔太夠錢就荃灣，500餘萬兩房有盤。讀者就當只計定薪個邊去做按揭上會，借4百萬餘應可以的。四小龍起碼借600-1000萬，讀者單人唔夠力。
有淨現金，買債基收息一下，而家息低效果更佳。買樓見效耐，但仍應該開始。債基收息下月就有見效快，但就咪太貪心為息槓盡。
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債基槓桿及操作心得分享
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牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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