諗sir你好，本人是收息101（71班）的學生，正在考慮是否應上買樓001/003的課程。本人29歲，工作穩定，月入$39k，現時與家人同住港島區。
本人用自己儲蓄在2019年頭買了元朗新盤一房單位作自住用途，實用面積255呎，價值410萬，九成按揭，月供$14000，單位預年尾收樓。由於需每月供款$14000，扣除家用及開支，現時每月只能儲大約$10000。
本人現有資產30萬（包括20萬現金存在ML戶口及10萬股票），希望在兩、三年後可換樓至價值約550-600萬，在長沙灣/堅尼地城的兩房單位（本人會與女朋友同住，父母另有自置物業）。
現在回看當時不應太心急，買了一房單位，還是位處於供應量多的元朗區，但既然買了，只能當上一課。
請問諗sir我在兩、三年後換樓的方案可行嗎？（預計兩、三年後月入45-50k，女朋友仍在讀書，兩年後才出來工作，現時只能靠我的工作收入慢慢儲）另外，我現時只有30萬，應該穩定擺在ML戶口，收取年息2%，還是可以買少量股票作資產增值？
萬分感謝！
ANSWER:
係呀，搬得入元朗通常想住大D，你睇下行過對面村人地間公屋大你成倍，你點好意思? 所以元朗一房唔想諗，啟德既一房都唔想諗。但為免同經紀發生武鬥，我地都一樣讚好。
29歲又未結婚，幾年後換樓一定可行。只不過佣金又再比，執下間屋放租都係錢，這些讀者當交學費。所以話買樓唔同買股票，一錯左唔係咁易甩，同埋重置成本頗大，幾十萬很正常，過百至千萬大有人在。
另一問題係日後換應該換什麼? 讀者個人借貸力為(39000/10000)*50%*2.59 = 505萬。如不與未婚妻夾份買樓，個人買500萬樓九成上會已借盡，月供要17K左右。如2-3年後加人工，到時借貸力單人估600-700萬，買返500萬樓就輕鬆。500萬沙田市中心偉華、大圍金獅，可考慮。現時睇樓如播毒，遲下先做。若幾年後人工唔可，400萬樓好一點，大埔翠屏、荃灣荃德都可考慮，起碼中對眼鏡房。
返轉頭如預算去到700萬，新界東有唔少三房選擇。新樓預計未來會有多宗上唔到會既申請，我都唔希望你加入戰團，幾十人咁爭個銀行按揭offer。銀行到時無回贈仲要收返你估價費同手續費? 絕對唔係發夢。其實有些保費融資計劃，銀行係調轉收返個客費用既。通常銀行覺得對佢無利而客人有用既服務，佢地都收錢架啦。免費既事，才令你付出最昂貴費用。
買少量股票作資產增值可以，重點係每一次買，你都要比之前改善下選股既策略，達成一個既合自己風險承受程度，平均提供回報又合理既策略。例如可能我既策略是咁的:
股票需過去兩年有派息，今年派息不少於去年50%
市值100億(HKD)之上
在升市重現時為行內最快10天線可升穿50天線既一隻(可視為行內領袖股)
半年內已發出盈警
策略係點唔重要，讀者後生最要緊有修改策略逐漸變好既能力，而唔係聽number唔做功課。好多人聽左財經節目當做左功課，又係問題。就當你三月有贏錢，究竟能否笑到最後仍屬未知。
就當策略不中用輸了錢，起碼後生輸過日後就唔會用大量本金入市，中年輸鋪勁仲慘。
希望今次詳細說明買樓買股的起始步驟，勿令有些人再認為筆者只用樓同債做策劃。只不過本blog提問的通常是較有資產群的業主，所以才常用債及樓。後生仔由買股開始是為正途，我們是要把每種投資工具配到對的人上。
留意買股是要捉到一盤生意的增長爆發點，而生意的增長從不是平均每天去增長，而幾可肯定是爆發式的，因需求絕大部份是一講就到，尤其在此資訊靈通之時，不會每天黎些少…筆者落手做生意，觀察如上。當然你可以既去問下誠哥更好! 難聽的真相往往令人進步，退守於comfort zone讓人怠惰，對一些未建立好資產的人而言，更為重要。有關做好按揭、選取樓房及買賣上一些陷井，筆者的買樓001/003課程有授。可以在家收看，花數小時學好，日後幫你省幾十萬。
股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年7月19日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年7月26日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第3及4堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年7月19日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年7月26日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第3及4堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學<
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
樓市永續收入班 (PBA6) 安排：
第一課真人: 2025年06月14日(六) 14:30-16:30
第二課真人: 2025年06月21日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年06月28日(六) 14:30-16:30
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年06月14日(六) 14:30-16:30
第二課真人: 2025年06月21日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年06月28日(六) 14:30-16:30
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課(已沒有真人班)
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課(已沒有真人班)
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–