如何訂立置業目標 #2042

你好諗Sir,最近有留意到你地嘅Youtube channel同埋開始睇homebloggerhk,發現入邊原來係個大寶藏,特別係唔同嘅真人個案分析,我後悔太遲先開始睇。當我今日睇完”十年儲蓄一招喪、買錯舊樓衰三年 #2027”呢個個案後,更加明白到,問岩嘅人可以少行冤枉路,希望諗Sir可以指點迷津。我嚟緊都會報讀買樓001同收息101以打好基礎。

 

以下係我嘅一些基本資料同埋未來置業嘅目標:

 

年齡: 30

職業: 消防隊長

現時月入: 59K(本人), 29k(太太)*

現時可動用資產: 650K(本人)

 

*太太方面,由於她家庭負擔較重,因此所以的資產及每月儲蓄,都以我一個人作計算。另外,太太工作為銀行back office,年齡同我一樣。

 

本人將於今年7月份升級,月入方面可大幅增加,約為79k(一 般紀律人員(主任級)薪級表第22點,打後1年加1個point,直到point 26,假設冇得再升級上去)。

 

現時住喺紀律部隊宿舍,將會喺7月份升級後的2個月內需要搬離。

 

以個人現時每月儲蓄去計,9月份搬離時可動用資產約780k。

 

我希望可以喺2年內盡快置業,因為想係2年後 (33歲-34歲時) 生小朋友,唔想再四圍搬。因此,我都計過自己係升級後第一年(2021年7月)以及升級後第二年(2022年7月)時可動用資產係幾多,俾你作一個參考。當然,唔一定局限係以上2年嘅7月先買樓。

 

另外,喺今年10月份開始,我都會拎埋政府嘅房屋津貼,盡快儲錢。可以拎到十年,頭4年約18k/月,尾6年就21k/月。

 

2021年7月時可動用資產: 約140萬  (當時月入79k)

2022年7月時可動用資產: 約220萬  (當時月入85k)

 

以上儲蓄計法,係假設我租左一個約15k的單位,同埋用埋房津儲錢。

 

2020年10月 後,每月儲蓄連房津為55k。   

2021年 7月  後,每月儲蓄連房津為67k。

 

短期目標:

  1. 希望買入實用尺數為約400餘尺嘅2房單位,以供日後有一個小朋友及將會居住起碼3年作計算。
  2. 置業地區會以沙田及東九龍為首,因本人同太太都係九龍灣工作。如其他地區,主要會考慮地鐵 / 巴士半小時可唔可以到達九龍灣 (如馬鞍山、大圍等)。

 

長期目標:

  1. 買入第一個單位3居住年後,希望換到一個更大嘅單位自住,地點都係同上邊提及過嘅差唔多,實用尺數為約550尺-600尺以上嘅3房單位。而第一個單位將會由老婆名義買入,再轉放租。
  2. 希望喺15年後,可以至少有1個自住單位同埋2個單位作收租用,當然仲會有其他資產製造現金流。

 

我以上嘅目標,唔知會唔會定得太保守 / 太進取,同埋好想請教諗Sir,如果以我呢個case,你嘅建議係點部署?

 

A: 搬離宿舍後先租1-2年,再買入第一個單位;

B: 搬離宿舍後買入第一個單位(以搬離時可動用資產去搵,可能搵唔到,又或者要買細少少);

C: 諗Sir方案。

 

另外,第一層樓嚟計,如果想住幾年後轉放租,買新樓同買2手樓,邊樣會較好?

 

以諗Sir你豐富嘅經驗同閱歷,我絕對相信你嘅意見,感謝!

 

answer:

呢位隊長數口都唔錯,列出問題清楚易明,入到火場相信會好冷靜。希望佢工作上唔好太忙,得閒睇下投資同救下馬騮,香港就有福啦。

 

隊長家庭借貸力為(59000+29000)/10000*50%*2.59 ~ 1139萬。成功加人工及拎到房屋津貼,家庭借貸力升為(78000+18000+29000)/10000*50%*2.59~1618萬,房屋津貼如有報稅個種,是可鈉入核實收入令借貸力上升的。由於隊長份工都好穩陣,諗sir反而認為隊長應該買新樓。

 

新樓好處是付首期少,住得舒服些。最色險係建期付款安排,一旦收樓個陣要比尾數而銀行又唔願借,就好似而家咁,映日灣(關鍵日期4月30日)、日出康城LP6(9月30日)、天鑽(2021年1月)都就快要找尾數,遇著銀行關水喉,筆者都落力叫買樓易按揭中介(whatsapp 96991141 陳先生)查一查幾時銀行可再鬆手,同埋邊間。一旦無銀行借錢比佢,就要用發展商高息PLAN上會頂住,當然撻訂被追差價是另一可能。

 

讀者而家買新樓到時建期完都2022,按佢估計到時有220萬,減返佢要付15%首期,讀者買左700餘萬兩房夠照,首期15%即約100萬,如當銀行只借700萬樓的60%,讀者補700*85%-700*60% = 595-420 = 175萬仲有能力,但新樓三房就能力不足,唔好勉強。大圍黎緊下半年應有新盤出,合佢心水,到時睇睇。

 

今年下半年買樓相信時機不俗,如買新樓或因未交樓而要租樓一陣,如買二手可即住。太多人話我同汪總係節目叫人買樓等於找人送死,先講我地係計過負擔能力才叫有能力者考慮,第二是早4-5年宣稱「比我地叫左去買樓」既人,佢地無死到而家仲要現真身去講多謝。

 

有留意開筆者Youtube節目「真。樓盤傳真」應知屯馬線打通及各期竣工後,馬鞍山至大圍一帶有直出港島及一線西移之便利,好似2002年有西鐵後元朗大升值,令人期待。

 

如想考慮二手樓,名城有幾個點可留意。首先選7-15年樓的,要知新樓頭1至5難升起,全新樓根本包裝靚連溢價賣比你,到第3年甩ssd(稅)又有一批業主被說賣樓,令沽壓強難升起。而家香港去到第20年樓,即2000年之前落成既,會所一般細唔合而家租客想有運動房同安靜室溫書既要求。要知如你是內地人到港,起初唔會咁想落街跑步,學生客就想有會所作另一修習室,這些都拓闊了一個盤的客源。

 

然而近5年落成既盤會所太靚,管理費太貴。所以綜合說沙士後而又2013年前的盤相對上有投資價值,地區就按讀者提那幾個無問題。當然選買那一單位都係關鍵,萬一鄰居愛惹事,外牆有問題,附近易惹火,唔通隊長自己著返套戰衣自己處理咩? 還是網上睇睇我地買樓001點講,家中上堂,學好才買不致他日恨錯難返吧。








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