你好呀唸Sir，我係陳先生, 在買樓決擇上希望能夠向你請教, 不勝感激。本人數月前首次置業, 買入一手樓花, 已簽正式合約並付5%訂金。唯買入後冷靜思索才發覺買入的新盤雖然環境算好, 但位置上的確欠佳, 當時只留意到價錢不算貴才買入, 但沒有自住的迫切性。
我和太太於港島上班, 新盤位置增加了交通時間。加上, 環球經濟受疫症影響, 香港經濟難免大受打擊。現希望盡快考慮撻訂決定, 訂金5%為辛苦儲錢得來, 但為了未來居所可以平衡工作以及生活, 真心請教唸Sir現時撻訂是否明智, 發展商追巨額差價機會大不大 (該新盤發展商仍在分期推出中)。
answer:
讀者考慮是否撻訂只諗自己交通時間、及未來經濟環境，有感錯誤。
最要考慮是自己經濟能力，及間隔是否受歡迎。次選考慮屋苑，經濟大環境因素排尾，你留意樓宇業權不可複製，具排他性。唔似股票咁是多人分享公司股權，所以只要你物業的獨特性夠高，海嘯跌浪都可帳面少蝕或更反贏，誠如現時又一村，大部份低密求平房都樓齡舊，若有新型同類單位供應，現時仲買得起既uncle大把。或者唔講咁遠，你揸間九龍區舊些既三房，仲好租過你係啟德個間全新一房。
由於讀者未有提供佢現金水平及收入多少，近日為助收息舊生應市，筆者時間不敷應用，未能再問讀者資料研究。如果5%訂對佢好少錢，加上兩年內低息plan供樓，兩年後呼吸plan轉高息供樓，佢都應付等黎，及跌價如跌20%，佢而家都仲有樓價(20%-5%)=15%既錢去補margin，咁佢就可守落去上新屋。
簡化一下，即係考慮:
- 5%樓價對佢呢講多唔多錢?
- 問清及計好頭兩年、及之後時段，佢供樓要幾錢。由於兩年後大部份呼吸plan都至少p+3.5%，即係點減息你都至少比3.5%。唔好信有人講之後減息供樓易
- 如果要補30%樓價轉走呼吸PLAN去銀行低息PLAN，佢兩年後做唔做到?
- 樓價跌20%-30%佢補唔補到MARGIN?
發展商係一定有機會追你差價，人地訂明有權的。
你見大部份黎急問樓處理方法既人都係新樓買家，你就知政府二手樓按揭政策收到好緊，買二手樓既人遇上美股跌左成1萬點都暫無煩惱。所以政府有時有些政策都係幫到手既。人係咁，炒上個陣就兇狠，話人阻你發達。跌個陣就….自己諗…
另外有收息103舊生話助教未有覆佢，在此解釋一下，因為助教星期五放假。而星期六因辦公室樓下有人確診所以要大清潔，無返去拎電話。係無睇到whatsapp兩日之後比人話，諗sir已經督促左佢，希望大家理解。
另外有舊生想要更實務的指示，筆者在舊生群3月21日Kaffee那條thread已答左，列出4類情況4種處理，去舊生群會睇到。但由於人人唔同，更詳盡搵返助教吧，佢地已返工。
至於上星期六上左收息班的學生不用擔心，你地上堂既13樓唔關確診者事，13樓不屬助教的office，我們有本部同分校，而本星期上既堂我地絕大部份會轉哂video遙距。
筆者看星期五晚美股有一現象，債類ETF如BND, EMLC, TIP全升，過去兩星期連黃金同美國國債都比人沽的現象應漸趨緩和。至於股市波幅比債同金高，可以預期。XLU公司股ETF比XLF金融股ETF跌得多，相信係公用股過去資金太多，開始都調。情況開始冷靜而美國的死亡率無預期咁高，相信資金依次序留係 美國國債>高評級債/黃金> REITs>公用股>其他股的現象會重整及重現。
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高成數上會出租破解實例解說
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年內真實高成數中伏個案及解法剖析
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套房收租同一般買樓收租之差異
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
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策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙