又跌一千! 5%訂新樓買家應否撻訂? #2033

你好呀唸Sir,我係陳先生, 在買樓決擇上希望能夠向你請教, 不勝感激。本人數月前首次置業, 買入一手樓花, 已簽正式合約並付5%訂金。唯買入後冷靜思索才發覺買入的新盤雖然環境算好, 但位置上的確欠佳, 當時只留意到價錢不算貴才買入, 但沒有自住的迫切性。

 

我和太太於港島上班, 新盤位置增加了交通時間。加上, 環球經濟受疫症影響, 香港經濟難免大受打擊。現希望盡快考慮撻訂決定, 訂金5%為辛苦儲錢得來, 但為了未來居所可以平衡工作以及生活, 真心請教唸Sir現時撻訂是否明智, 發展商追巨額差價機會大不大 (該新盤發展商仍在分期推出中)。

 

answer:

讀者考慮是否撻訂只諗自己交通時間、及未來經濟環境,有感錯誤。

 

最要考慮是自己經濟能力,及間隔是否受歡迎。次選考慮屋苑,經濟大環境因素排尾,你留意樓宇業權不可複製,具排他性。唔似股票咁是多人分享公司股權,所以只要你物業的獨特性夠高,海嘯跌浪都可帳面少蝕或更反贏,誠如現時又一村,大部份低密求平房都樓齡舊,若有新型同類單位供應,現時仲買得起既uncle大把。或者唔講咁遠,你揸間九龍區舊些既三房,仲好租過你係啟德個間全新一房。

 

由於讀者未有提供佢現金水平及收入多少,近日為助收息舊生應市,筆者時間不敷應用,未能再問讀者資料研究。如果5%訂對佢好少錢,加上兩年內低息plan供樓,兩年後呼吸plan轉高息供樓,佢都應付等黎,及跌價如跌20%,佢而家都仲有樓價(20%-5%)=15%既錢去補margin,咁佢就可守落去上新屋。

 

簡化一下,即係考慮:

  1. 5%樓價對佢呢講多唔多錢?
  2. 問清及計好頭兩年、及之後時段,佢供樓要幾錢。由於兩年後大部份呼吸plan都至少p+3.5%,即係點減息你都至少比3.5%。唔好信有人講之後減息供樓易
  3. 如果要補30%樓價轉走呼吸PLAN去銀行低息PLAN,佢兩年後做唔做到?
  4. 樓價跌20%-30%佢補唔補到MARGIN? 

 

發展商係一定有機會追你差價,人地訂明有權的。

 

你見大部份黎急問樓處理方法既人都係新樓買家,你就知政府二手樓按揭政策收到好緊,買二手樓既人遇上美股跌左成1萬點都暫無煩惱。所以政府有時有些政策都係幫到手既。人係咁,炒上個陣就兇狠,話人阻你發達。跌個陣就….自己諗…

 

另外有收息103舊生話助教未有覆佢,在此解釋一下,因為助教星期五放假。而星期六因辦公室樓下有人確診所以要大清潔,無返去拎電話。係無睇到whatsapp兩日之後比人話,諗sir已經督促左佢,希望大家理解。

 

另外有舊生想要更實務的指示,筆者在舊生群3月21日Kaffee那條thread已答左,列出4類情況4種處理,去舊生群會睇到。但由於人人唔同,更詳盡搵返助教吧,佢地已返工。

 

至於上星期六上左收息班的學生不用擔心,你地上堂既13樓唔關確診者事,13樓不屬助教的office,我們有本部同分校,而本星期上既堂我地絕大部份會轉哂video遙距。

 

筆者看星期五晚美股有一現象,債類ETF如BND, EMLC, TIP全升,過去兩星期連黃金同美國國債都比人沽的現象應漸趨緩和。至於股市波幅比債同金高,可以預期。XLU公司股ETF比XLF金融股ETF跌得多,相信係公用股過去資金太多,開始都調。情況開始冷靜而美國的死亡率無預期咁高,相信資金依次序留係 美國國債>高評級債/黃金> REITs>公用股>其他股的現象會重整及重現。








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