諗sir你好
早幾個月開始留意諗sir blog 同youtube channel, 都係果句，相逢恨晚。社會真好需要你呢類blogger去點醒多d人
本人35歲從事銀行
太太年齡相約
每人月入約40k
現金130萬，是上年股票輸淨的，好彩早拎返，否則而家更大損失
與父母同住在一間供滿大唐樓，由於我認為唐樓唔似大屋苑經常會有買家肯接貨，想趁機會改變家人居住環境 小弟有以下想法:
而家樓市都算高位，應否該把握機會將唐樓以市價800萬放盤? 並租回單位一年以作過渡及搵樓裝修? (已找到買家開價及知道佢不介意購入後放租)
一年後樓市或會因經濟下行，到時再買一間新淨既大屋苑樓? (預計要1100萬)
或，放售唐樓後買兩間，一間我比首期自己住，另一間同屋苑買比父母，一間500萬左右另一間可750萬，咁做是否太進取?
是係以租養租，收住息去租樓唔買住?
請賜教
ANSWER:
*留意，本文係指出觀察市低的方法，而唔係叫你而家買貨
用番SWOT analysis看讀者情況:
Strength: 父母有間仲滿既唐樓、自己份工都算可以、暫叫做穩定
Weakness: 讀者工資相對上唔高。留意香港買樓是與全世界人角力，你要係香港收入超哂班才可從容面對世界性高企樓價。
Opportunity: 疫情令資產價格暫時下調
Threat: 疫情又令市況波動高槓桿者易失預算，環球化在各國斷絕來往後開倒行車，貧富優劣將會洗一洗牌
隨時間而過，就當唐樓樓價下跌，佢想換的樓之價格都會跌，故讀者的Strength可以因時間變而存在。另外時間過估計將更多人失業，讀者既Weakness會無咁明顯。當然先決是讀者能保到份工。小結是，如果讀者及太太同時失業之機會低，賣走唐樓再換可以。預計時間過佢地Weakness將減少而佢既Strength可在將來保留。
「危」與「機」是同生，故時間過機會將失去而危險會消除。所以最好的機會，是留比最強(Strength)的人。經濟危機只會令貧者越貧、富者越富。這個筆者同意。
唔建議讀者用銀行staff loan，免受失業同call loan雙重打擊。家庭借貸力為(40000+40000)/10000*50%*2.59 ~ 1036萬。呢個數買兩間屋(500萬+750萬)應唔夠借，所以還是
A賣一換一(間)、或
B考慮賣樓後收息去津貼自己租樓
A?B?較好
A同B之決擇，在考慮萬一樓市大升，會唔會買唔返咁大間屋? 讀者明顯抵受唔到萬一樓市大升而黎之沖擊，相反如有uncle幾千萬或億計現金，佢真係可以等一下不買樓。
筆者建議揉合的方案，賣樓返800萬可動用其1/4再買返市值1000萬住宅，利用金管提供高成數按揭之便利。800萬用掉200萬之後，淨600萬可用其中200萬買債基收息。分注入，第一注入市位現時接近，第二注是環球恐慌將過去，某種孳息差回落至(最高+最低位)之50%時，一旦到50%表示危機已過，可以第二注入市。
留意，買股買債買樓，都不好用價位去決定出入，價位對投資物是否完成調整，預示性低。
債基價格守到(2020年)3月9日，美股大跌2000點時佢都開始跌，比起港股2月初及美股2月尾跌既時間再推遲些少，而2020年初計累計跌幅B餐約在10%之內、C餐在20%之內、E餐應在上述兩者之間。同比時期黃金由1680/oz下滑至$1480水平，跌左成200蚊而幅度超10%更無息浪。可見B餐穩定性比黃金更好，C餐息高一點預左會波動一點。但如上年開始大家有停止用股票收息之念頭，買股只好hit-and-run，咁做應可避開今年三月大跌一劫。
200萬用B餐不槓盡，收息10%，每年派息20萬即一個月有1.6萬，想同父母分開住用呢舊錢租樓。留意近日緊急求助後發現難救之個案，一是槓得太盡，3.8倍，那就真係難搞，應無人叫你槓得咁盡。另外就是太耐無返黎更新，仲講緊C餐係fidelity乜乜乜，即係2016年初既野。已早賺錢既人請坐好，不久將來會有更吸引的水平入市。常言:「升市慢、跌市快。」美股道指，2月尾仲係29000點，三星期唔夠跌至20000點水平。
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