審視一下自己幾時可達成財務自由?#408

收到讀者來文,35歲開始置業,現有三間樓加上月入八萬,無股票在手但現金有二百萬。情況如下:

  現值 買入 欠款 租金 按揭供款
爵悅庭 7.55mln 5.42mil(Jun2010) 3.3mil 18,000 17597
YOHOTOWN 5.0mil* 3.68mil(Feb2012) 1.75mil# 15300 7300
綠陽新村 5.0mil 2.54mil(Sep2008) 1.1mil 12800 9800
車位 0.9mil 0.45mil(2008) 0.3mil 2850 3200
自住居所 n/a

*讀者如未提供買入值,筆者查閱成交數據的市場估值

#未能收妥按揭還款表,欠款假設為此數方便計算

 

除了審視下讀者會否找貨(樓)過多外,諗樣更會審視讀者每月支出,下表就好似自己盤數:

 

   

收入

 

支出

 

 

薪金

80000

供養父母

10000

 

 

 

旅行

5000

 

 

 

人壽保險   

2000

 

 

 

租樓

13000

 

 

 

消費

5000

 

租金收入(1)

18000

供樓(1)

17597

 

租金收入(2)

15300

供樓(2)

7300

 

租金收入(3)

12800

供樓(3)

5500

 

租金收入(4)

2850

供樓(4)

3200

 

總收入

128950

總支出

68597

 

 

 

 

收入支出

60353

其他現金流

0

 

 

 

 

 

 

總正現金流=(收入支出)+其他現金流

60353

槓桿儲蓄(1)

14847

供樓利息只$2750

 

 

槓桿儲蓄(2)

4180

供樓利息只$3165

 

 

槓桿儲蓄(3)

4800

供樓利息只$833

 

 

槓桿儲蓄(4)-車位

2139

供樓利息只$1050

 

 

 

 

 

遠期儲蓄=總槓桿儲蓄

25966

 

至於讀者購買力為80,000/10000*50%*2.59=10.36mil。現借貸為(3.3+1.75+1.1+0.3)mil=6.45mil,借貸比率為6.45/10.36=62%。在旺市只用掉借貸力約60%,已立於不錯之地,不用心急再「入貨」。

 

至於在上表的遠期儲蓄,就像公司的應收賬項,是你在還按揭中所還的本金部份。由於這些儲蓄是你先借錢用槓桿去購入樓房,一旦樓房市值低於買入價,這些儲蓄便全數報銷。在遠期來說樓市行足一個周期,除非你真係摸了頂上頂,否則你肯定有機會用相同於當年買入價出售樓放,將多年所儲本金釋出。所以這些儲蓄是遠期的。筆者會用公司的應收賬項去形容這些未到手的儲蓄,只可觀賞而未能動用。位置較次但有用,應列出。

 

而要達成財務自由,必須是(總正現金流收入) > 0

讀者現時情況是(總正現金流收入) = (60353-80000)=-19647,表面上未能達成財務自由。由於每月儲蓄強勁,就當唔計遠期儲蓄都可以每月有$60353落袋,佢只要儲好現金將當爵悅庭按揭欠款清繳,支出即時少17597,那(總正現金流-收入)由原本-19647逼近零,離財務自由已十分近。清繳爵悅庭按揭要3.3mil,讀者已有現金2.0mil,自己再儲1.3mil現金,要$1300000/$60000=21.6個月,換言之今年40歲的讀者,在42歲前可達成財務自由。

 

當然不一定要清還爵悅庭,可先計每個mortgage loan的利息再決定先清還那個loan。此例是方便計算及令大家知道幾時財務自由是可以計得到的,希望在日後文章可用此表為大家作更多示範。當然你都要留意homeblogger啦!!

 

 

諗 Sir 買樓網上課程


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入屋睇樓每步點做,逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
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年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
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買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

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-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書

《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
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新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

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※【股市淘金班】每個單元內容,都是獨立的,
同學可先上「單元二」,之後才讀「單元一」,etc.


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是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識,及即場示範聶sir的選股方略

 

講 者:聶sir
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(課程編號: YUS40F)

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買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
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– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
–同場加映專欄重點文章內容「上市一年半較高位跌近八成的機遇」

此乃尋找倍升股的先導課程,為學生開拓投資股票致富之路。

聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)

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費 用:$1,500
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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內容:

第一堂: 買咩好?
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– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
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第二堂: 幾時買? 咩價買?
– 如何決定用幾多入市
– 如何決定咩價位入市
– 如何決定幾時止賺及止蝕
– 如何快速閱畢財報了解公司是否值得投資
– 如何快速閱畢財報了解公司是否鬼股

聶SIR【股市淘金系列】課程

聶SIR【股市淘金初班】│第3屆A班│S41R│2017/09
2017-09-11(一)19:15-22:15(第1堂)

2017-09-18(一)19:15-22:15(第2堂)
費 用:$3,000
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*識別莊家部署 – 合股操作/供股財技/抽水四步
*股票價值評估 – 回購啟示/盈利觀測/價值計算
*可換股債券操作及其獲利契機
*高回報直債分析及洞悉風險原理
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2017-10-26(四)19:15-22:15(第4堂)
2017-11-06(一)19:15-22:15(第5堂)
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股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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20150918(1)



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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
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