審視一下自己幾時可達成財務自由?#408

收到讀者來文,35歲開始置業,現有三間樓加上月入八萬,無股票在手但現金有二百萬。情況如下:

  現值 買入 欠款 租金 按揭供款
爵悅庭 7.55mln 5.42mil(Jun2010) 3.3mil 18,000 17597
YOHOTOWN 5.0mil* 3.68mil(Feb2012) 1.75mil# 15300 7300
綠陽新村 5.0mil 2.54mil(Sep2008) 1.1mil 12800 9800
車位 0.9mil 0.45mil(2008) 0.3mil 2850 3200
自住居所 n/a

*讀者如未提供買入值,筆者查閱成交數據的市場估值

#未能收妥按揭還款表,欠款假設為此數方便計算

 

除了審視下讀者會否找貨(樓)過多外,諗樣更會審視讀者每月支出,下表就好似自己盤數:

 

   

收入

 

支出

 

 

薪金

80000

供養父母

10000

 

 

 

旅行

5000

 

 

 

人壽保險   

2000

 

 

 

租樓

13000

 

 

 

消費

5000

 

租金收入(1)

18000

供樓(1)

17597

 

租金收入(2)

15300

供樓(2)

7300

 

租金收入(3)

12800

供樓(3)

5500

 

租金收入(4)

2850

供樓(4)

3200

 

總收入

128950

總支出

68597

 

 

 

 

收入支出

60353

其他現金流

0

 

 

 

 

 

 

總正現金流=(收入支出)+其他現金流

60353

槓桿儲蓄(1)

14847

供樓利息只$2750

 

 

槓桿儲蓄(2)

4180

供樓利息只$3165

 

 

槓桿儲蓄(3)

4800

供樓利息只$833

 

 

槓桿儲蓄(4)-車位

2139

供樓利息只$1050

 

 

 

 

 

遠期儲蓄=總槓桿儲蓄

25966

 

至於讀者購買力為80,000/10000*50%*2.59=10.36mil。現借貸為(3.3+1.75+1.1+0.3)mil=6.45mil,借貸比率為6.45/10.36=62%。在旺市只用掉借貸力約60%,已立於不錯之地,不用心急再「入貨」。

 

至於在上表的遠期儲蓄,就像公司的應收賬項,是你在還按揭中所還的本金部份。由於這些儲蓄是你先借錢用槓桿去購入樓房,一旦樓房市值低於買入價,這些儲蓄便全數報銷。在遠期來說樓市行足一個周期,除非你真係摸了頂上頂,否則你肯定有機會用相同於當年買入價出售樓放,將多年所儲本金釋出。所以這些儲蓄是遠期的。筆者會用公司的應收賬項去形容這些未到手的儲蓄,只可觀賞而未能動用。位置較次但有用,應列出。

 

而要達成財務自由,必須是(總正現金流收入) > 0

讀者現時情況是(總正現金流收入) = (60353-80000)=-19647,表面上未能達成財務自由。由於每月儲蓄強勁,就當唔計遠期儲蓄都可以每月有$60353落袋,佢只要儲好現金將當爵悅庭按揭欠款清繳,支出即時少17597,那(總正現金流-收入)由原本-19647逼近零,離財務自由已十分近。清繳爵悅庭按揭要3.3mil,讀者已有現金2.0mil,自己再儲1.3mil現金,要$1300000/$60000=21.6個月,換言之今年40歲的讀者,在42歲前可達成財務自由。

 

當然不一定要清還爵悅庭,可先計每個mortgage loan的利息再決定先清還那個loan。此例是方便計算及令大家知道幾時財務自由是可以計得到的,希望在日後文章可用此表為大家作更多示範。當然你都要留意homeblogger啦!!

 

 

 

course02_header

 

*買樓003內容請再拉下收看
諗SIR(買樓001)【借貸力應用及買樓流程班 】course code:TELY69
(為配合新政策、買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
第一課:2020年11月3日(二) 19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)
第二課:2020年11月10日(二)19:15-22:00  (下方付款後可網上先睇片)

全兩課費用:$2000元
地點(網上看後仲可上返一次真人買樓001,地點為->):佐敦柯士甸路23號好兆年行603室
 

報名安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓001 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

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  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 


買樓001 內容:
 
四大範疇: 查冊、按揭、睇樓、選區。加上個案研究
1.查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
 
2.按揭:
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
 
3.睇樓
睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬
 
4.選區
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係
 
 
個案研究
「九成按揭」物業出租被按證公司發現?/ 物業未向承按銀行申領「出租同意書」後果?
解拆租客「屈租」之圈套

諗SIR(買樓003)【一拆二收租睇市班 】course code: TELY70

(為配合新政策、買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
(*買樓003可單上。不用先修買樓001)

第一課:2020年11月17日(二)19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)
第二課:2020年11月24日(二) 19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)

地  點: (網上看後仲可上返一次真人買樓003,地點為->):佐敦柯士甸路23號好兆年行603室

 

安排詳解:

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2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

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即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

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買樓003課程重點:

A. 進階按揭及借貸運用

– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋

-零收入都可產出借貸力法門

– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法

– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。

– 跑贏跑輸屋苑數理化解構

– 中原數市指數走勢預測方法

C. 買樓收租精明作法

– 租約點簽先保障業主?

– 租霸只能用封租解決?

D. 學生宿舍/套房做法

– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%

-點搵適合單位去做套房或學生分租?

-套房收租同一般買樓收租之差異

-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

 



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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書

《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
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散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

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※【股市淘金班】每個單元內容,都是獨立的,
同學可先上「單元二」,之後才讀「單元一」,etc.


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【聶SIR – 講座】

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買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F

是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識,及即場示範聶sir的選股方略

 

講 者:聶sir
時 間:2018年7月16日(一) 19:30-21:00
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地 址:尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
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(課程編號: YUS40F)

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地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
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內容:
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
– 三式基本功
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第二堂: 掌握股票技術面
– 教曉揀新股
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買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
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此乃尋找倍升股的先導課程,為學生開拓投資股票致富之路。

聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)

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– 我自己的心水倍升股列表
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– 如何決定用幾多入市
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– 如何快速閱畢財報了解公司是否值得投資
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聶SIR【股市淘金初班】│第3屆A班│S41R│2017/09
2017-09-11(一)19:15-22:15(第1堂)

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內容:

*識別莊家部署 – 合股操作/供股財技/抽水四步
*股票價值評估 – 回購啟示/盈利觀測/價值計算
*可換股債券操作及其獲利契機
*高回報直債分析及洞悉風險原理
*供股財技入門、 識別莊股入門

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聶SIR【股市淘金 – 高班】第3屆│S42M│2017/10
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2017-10-09(一)19:15-22:15(第1堂)
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2017-11-06(一)19:15-22:15(第5堂)
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內  容:

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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.1
20150918(1)



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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
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