審視一下自己幾時可達成財務自由?#408

收到讀者來文,35歲開始置業,現有三間樓加上月入八萬,無股票在手但現金有二百萬。情況如下:

  現值 買入 欠款 租金 按揭供款
爵悅庭 7.55mln 5.42mil(Jun2010) 3.3mil 18,000 17597
YOHOTOWN 5.0mil* 3.68mil(Feb2012) 1.75mil# 15300 7300
綠陽新村 5.0mil 2.54mil(Sep2008) 1.1mil 12800 9800
車位 0.9mil 0.45mil(2008) 0.3mil 2850 3200
自住居所 n/a

*讀者如未提供買入值,筆者查閱成交數據的市場估值

#未能收妥按揭還款表,欠款假設為此數方便計算

 

除了審視下讀者會否找貨(樓)過多外,諗樣更會審視讀者每月支出,下表就好似自己盤數:

 

   

收入

 

支出

 

 

薪金

80000

供養父母

10000

 

 

 

旅行

5000

 

 

 

人壽保險   

2000

 

 

 

租樓

13000

 

 

 

消費

5000

 

租金收入(1)

18000

供樓(1)

17597

 

租金收入(2)

15300

供樓(2)

7300

 

租金收入(3)

12800

供樓(3)

5500

 

租金收入(4)

2850

供樓(4)

3200

 

總收入

128950

總支出

68597

 

 

 

 

收入支出

60353

其他現金流

0

 

 

 

 

 

 

總正現金流=(收入支出)+其他現金流

60353

槓桿儲蓄(1)

14847

供樓利息只$2750

 

 

槓桿儲蓄(2)

4180

供樓利息只$3165

 

 

槓桿儲蓄(3)

4800

供樓利息只$833

 

 

槓桿儲蓄(4)-車位

2139

供樓利息只$1050

 

 

 

 

 

遠期儲蓄=總槓桿儲蓄

25966

 

至於讀者購買力為80,000/10000*50%*2.59=10.36mil。現借貸為(3.3+1.75+1.1+0.3)mil=6.45mil,借貸比率為6.45/10.36=62%。在旺市只用掉借貸力約60%,已立於不錯之地,不用心急再「入貨」。

 

至於在上表的遠期儲蓄,就像公司的應收賬項,是你在還按揭中所還的本金部份。由於這些儲蓄是你先借錢用槓桿去購入樓房,一旦樓房市值低於買入價,這些儲蓄便全數報銷。在遠期來說樓市行足一個周期,除非你真係摸了頂上頂,否則你肯定有機會用相同於當年買入價出售樓放,將多年所儲本金釋出。所以這些儲蓄是遠期的。筆者會用公司的應收賬項去形容這些未到手的儲蓄,只可觀賞而未能動用。位置較次但有用,應列出。

 

而要達成財務自由,必須是(總正現金流收入) > 0

讀者現時情況是(總正現金流收入) = (60353-80000)=-19647,表面上未能達成財務自由。由於每月儲蓄強勁,就當唔計遠期儲蓄都可以每月有$60353落袋,佢只要儲好現金將當爵悅庭按揭欠款清繳,支出即時少17597,那(總正現金流-收入)由原本-19647逼近零,離財務自由已十分近。清繳爵悅庭按揭要3.3mil,讀者已有現金2.0mil,自己再儲1.3mil現金,要$1300000/$60000=21.6個月,換言之今年40歲的讀者,在42歲前可達成財務自由。

 

當然不一定要清還爵悅庭,可先計每個mortgage loan的利息再決定先清還那個loan。此例是方便計算及令大家知道幾時財務自由是可以計得到的,希望在日後文章可用此表為大家作更多示範。當然你都要留意homeblogger啦!!

 

 







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