本人於2014年用4百幾萬買入九龍一個私人屋苑高層優質單位330呎自用，2016年用轉按方法套現再用170萬買入同屋苑既車位，但2018年因為有小朋友2歲幾加工人姐姐，唔夠地方用，考慮到升學，面積，家人等問題，把心一橫，2018年賣哂單位同車位，轉去炮台山880萬（5成按）買入1個680呎四十幾年既舊樓低層單位，當時有考慮租上租，但所收租金又要計稅，感覺雙蝕，但現在發覺投資錯誤
新單位唔會升值，只會隨樓齡繼續下跌，現時已下跌10%（同社會，經濟都有啲關係），但相反舊單位同車位反而各升5-20%，雖然有居住需要，但我現時無辦法再用轉按套現既方法再投資，物業又不斷貶值。現時我有幾個問題想請教….1. 現時單位質素差，樓上又有噪音問題，但已花近70-80萬裝修，是否住夠3年就賣出呢？如果賣，樓價下跌1成，裝修又唔見1成，點樣好？如果唔賣，樓價又隨年紀下降，又無得轉樓套現.應該點準備好呢？過多10餘年…間樓50幾年樓齡…應該更加賣唔出或者要好低價賣…係咪唔應該買入40年以上既樓？
除自住單位，我希望將來可以買入1個類似第一城細單位收租，再加2車位（1自用，1放租），現時我地家庭2人收入7萬左右，1個3歲幾小朋友，扣除所有開支，每月只有11000左右儲蓄，想問問你意見
ANSWER:
呢位朋友想法比較新穎，筆者開頭認為自己閱讀理解未夠班。佢話行雙租族(即自己租一處再由另一處收租去補貼)擔心要比稅，所以決定買一間樓住。那佢決定買樓自住又係咪唔使比稅? 佢用慈善機構買? 佛堂個種? 筆者閱畢本個案，認為下一代應著重培訓分析能力、同埋勤睇「鋼之鍊金術師」明白等價交換之真理。
再睇落去，讀者問而家仲問應唔應該買40年以上既樓? 喂佢成間舊樓都買左啦喎…今次打黎係咪想賽後檢討? 玩諗sir呀~如果想聽安慰式好說話落銀行就得，唔使搵我呀~
拿，唔好話筆者成日收埋收埋。其實收埋就肯定啦，而家youtube都搞會員制，you.tuber如有一定量fans既，都開會員制或者搬去patreon。2018年開始大家棄facebook搬youtube，攪到睇youtube含金量多左，即刻有人做野收錢。
講返收埋個單，筆者早在youtube免費頻道拍片公開講過:
A.樓能做按揭的年期是70-，所以最盡買35-40年樓齡已好盡
B.舊單位在7-30年呎價較不受折舊影響。新樓第1-6年受折舊及放盤量多影響
C.睇樓唔只睇屋內，屋外最要留意! 因為屋外既野你改唔到(好似而家既噪音)
D未住熟該區，花錢大裝修是不妥行為。尤其新婚夫婦不住埋過一齊唔好亂花大錢莊修。一陣花左50萬而住兩年想搬。那每年25萬的裝修費你認為係「負擔」定係「散紙」先?
所以咪話筆者只係收埋堅料係上堂先教，讀者睇一下我地免費youtube chanel (id: homeblogger hk)就唔會連咁基本既野都錯。買樓唔同股票，錯左唔可以一按即沽無眼睇，所以各位大佬請學好佢、分析好、而唔係出賽後報告。
至於讀者計劃中的事，例如買第一城細單位，筆者又係提過幾次300幾呎一房個種唔好買，買兩房或三房就可以。你而家去第一城美聯搵呀陳生，問下第一城300幾呎既吉盤究竟有幾多? 筆者上兩個月去，都成50幾個呀，係吉盤，而唔係放盤呀。
選單位最重要，由高至低排為: 間隔>屋苑>區份>經濟大環境
新單位買左，由於讀者連rental income tax都覺得貴，又如何接受比SSD未夠三年賣樓壯士斷臂呢? 7萬收入借貸力為70000/10000*50%*2.59 ~ 906萬。炮台山樓應已用了超一半借貸力，再買另一樓除非加人工或手上現金起碼在300萬之上，否則500幾萬的第一城細單位暫難買起。
自住單位有噪音，就當租比另一位頂左佢，若噪音嚴重即對新租客構成滋擾，業主違約。
由於仔仲細，筆者會等SSD夠一年真係壯士斷臂，殘樓有人接請即賣，免每夜與噪音共眠。而家大部份錢及借貸力壓在40幾年的舊樓，重整投資組合很難，當然人工及儲蓄倍計上升可救、或者中六合彩都可救(但要等下期開番先)，望其他讀者引本案為戒。
債券101收息加強版(全新內容)
全新內容共9小時課程
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂: 升跌看市網課(1小時)
製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法
第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時
債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時
-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
*債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
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![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
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上課地點為尖沙咀
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
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第二堂 (三小時)
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樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
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買樓收租精明作法
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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目前優惠費用: $3000
．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
