諗Sir,您好,
本人今年(紀)45，上年101及103學生。
基於當前香港各方面不穩，有意移民到歐洲生活。本人希望可到海外做小生意如雜貨店或餐飲或美容，但同時擔心力有逮；故希望得諗sir 指點如何對現有資產作調整，以增強被動收入，保障日後生活。
沒有按揭資產如下:
房屋A: 自住西環私樓單位(兩房), 買入價560萬，現估值1000萬
房屋B: 親戚住西環私樓單位（一房), 買入價260萬，現估值560萬, 無租金
房屋C：剛買入葡萄牙樓花 520K Euro, 2021第一季收樓，頭兩年保證 4% 租金回報
6 個西環車位: 分批買入平均30萬, 現估值240萬, 租金4100
有按揭單位
房屋C: 西環屋苑一房 買入310萬, 現估值700萬, 租金1.42萬
尚欠按揭供款: 100萬 及 150萬 （二按）
每月按揭總供款: 1.2萬
每月總租金收入: 3.88萬
本人收入:
自顧: 大約2萬，但不穩定
約100萬流動現金
- 是否應該賣出部份物業作其他投資？如債基或英國物業
- 有其他方案可以優化,可以增加現金流嗎?
希望諗Sir百忙中解答問題, 非常感激!
ANSWER:
學生做得不錯，每月有被動收入3.88-1.2 ~ 26k，大致等於自己月入。有錢就有得諗，上年已實行移歐計劃。當然唔係鼓吹移歐，只想重點說明有被動收入之後，生活模式可以自決。
讀者房地產佔比太多令組合流動性降低，想拎返錢未必咁易。因此買隨時可買賣的債基、ETN去收息。另用股票去賺價會更好。近日股市大跌將重新啟動新的經濟循環，早前已拍片講過電訊業保險業會先起、其次製造業、再者零售業，臨爆之前是房地產及資源業，原因你可在下方片段了解一二。
至於債基如持有B餐，價格不跌反升，早前收到不少學生報喜。到3月9日美股大跌2000點當晚，B餐才開始少跌，由於剛由升轉跌，筆者已將對應方向在收息103討論群的會員專區片段同大家分享，一年內讀過收息103的人可入內收看。
下圖解釋了今次之meltdown及幾時為再入市時機，詳在收息103付費會員討論群星期四前出片解說。一年內讀過103或重讀過103既學生可以在群。
持E餐者，由於持債是A級平均(如大銀行直債)但沒美國國債咁靚，基金價格少跌。然而在股票斷千點咁跌而E餐成個月夾埋都只係1-2%咁回，待股市跌完而同學在E餐保到九成本，一來一回仍是大賺。
至於A餐持新興國家債，每天1-2%跌可預期。A餐本是風險高，買個陣投資人要預左。C餐風險少於A而回報於少於A，是A餐的低波幅版暫時都要忍及捱。
坊間有人談高息債就是債基，是忽略了債基的種類很多，債基不一定是高息債，例如B餐就是了。至於用IB買ETD(交易所債券)去槓桿埋收高息，前晚見IB股票交易系統連入都入唔到，筆者自己入IB好慢、網上亦有人report IB死機。至於再早六小時的歐洲時段，筆者當時拍片(即係上面個段)都講一半ETF都無開價。故學生想穩妥收息，先做好債基及直債、下一步才考慮ETD或優先股吧。
水退時才見真章，你而家仲堅持平均成本法或者就咁long美股，唔用option，你仲有排捱。2008年「死得人多」唔係32000跌至23000個浸，而係穿23000有些人認為跌完撈底，最尾恆指跌到10676先停。要坦然度過股市，你需要「老兵」。當然筆者唔係「老」，筆者只係庸兵。
筆者最想同你討論資產點按你個人情況分配，而唔係比個NUMBER你、或者比個「筍盤」你賺佣。至於讀者，應賣走車位，good錢。再加按西環私樓至5成，good錢。因為佢一無左香港收入，第時仲難借錢。今年按揭係難借，如果你想幫你間樓搵到仲肯鬆手批既銀行，舊生可whatsapp 96991141找陳生註明「付費舊生問按揭」，陳生的買樓易公司係諗sir舊同事成立，同香港各銀行按揭部的關係唔錯。
good到錢，應該有600-700萬，買150萬債基、另150萬直債，睇睇個效果點先。債基用B餐吧，美國國債類，個市再PK佢只會更升。派息10%(不盡槓之下)，150萬投入提供12.5K月息，隨時可沽唔使驚證券系統入唔到。至於買直債的，現時大市回調下將會有「盛宴」，筆者等緊匯豐直債(上圖個價)由107跌到100蚊邊去買，收成6%coupon，到時就肥肥，而家105。至於仲有條李生系列既直債，都要知住先趁價低就吸，討論群節目都會講下隻李生債。有佢若到時定期跌到無息你都唔驚，因為債券本身派的息是固定的。
股債收息104班(全新內容) 全新內容共6小時課程(內容全面更新) ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂真人班 (2小時) 外幣直債80萬/160萬可買什麼? 第四堂真人班 (2小時) 有什麼收息ETF/股票應留意 附有助教面接咨詢 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂真人班 (2小時) 外幣直債80萬/160萬可買什麼? 第四堂真人班 (2小時) 有什麼收息ETF/股票應留意 附有助教面接咨詢 諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 上課地點：尖沙咀 諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 上課地點：尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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年內真實高成數中伏個案及解法剖析
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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