收息103舊生發問
諗sir 妳好，
本人今年40餘歲，太太是全職媽媽，一家3口，女兒讀小學。
現任某大企業高層，月薪約二十萬，另有年終奬金和分紅大約120-150萬。每月開支連供樓大約九萬。
現有一自住物業市值約1400萬，自用車位市值350萬，樓還欠銀行按揭600萬。其他資產如下：
1）環球基金約400萬
2）本地股票約100萬
3）本地房地產公司直債160萬
4）債基投入450萬另借800萬，然後買入了B餐，E餐和PIMCO GIS Income, leverage 後現收緊10-11%
5）大藍籌股票掛鈎ELI, 300萬收緊9厘
6）觀塘工貿樓單位市值360萬收緊10000租（沒有按揭）
7）現金400萬
請問對於上面的投資組合，有什麼優化建議？
400萬現金打算保留一半放在Mortgage link, 另外一半在找尋新的投資機會，請問有什麼建議？
目標是：
1）4-5年後換入一較大單位自住，預算2000-2400萬（未決定現時單位保留放租收息還是直接賣走）
2）希望10年內做到財務自由, 被動收入足夠維持現在的生活水平,
3）另送女兒出國讀大學。
謝謝
ANSWER:
450萬投入B餐原本盡可借450*3 = 1350萬，即450萬可當接近2000萬去投資。
估計由於讀者被告知B餐的槓桿水平將下降(但留意限期不是很多人說的二月)，借那部份將由1350萬縮減至600萬左右，故讀者跟某些人將部份B餐轉了PIMCO，因PIMCO的槓桿水平無減。但留意PIMCO主買MBS(mortgage back securities)，詳細不解，但像是2008年次按房利美出那些吧。PIMCO的十大持有中，大部份是MBS，相對B餐，大部份是美國國債，下圖展示了兩者的頭十大持有。由於取態不同，筆者對PIMCO有保留。
經過2月尾的跌市，估計讀者的股票掛鈎(ELI)要接貨，不少股票掛鈎的AIR-BAG只係10%-15%，2月尾一役已令很多股票的AIR-BAG穿哂，要接貨。貪那9%年息但只係做得3個月/6個月的年期，為咁少錢而大蝕做乜春? 股票掛勾在靜市等撈底時勉強可用，仲要分注做。但打從2018年開始的單邊跌市，用親ELI究竟是長年期達6個月以至1年的，九死一生。
如用一個月ELI，或者比你博到賺。不過做一個月ELI就當10%年息都只係令你賺雞碎咁多，明顯付出風險大而回報低得不成正比。
下圖展示其中一條本地房地產公司直債，過去一年由96水平升至100水平。由於讀者來文無講係邊一條，所以在該公司眾多條之中找一條之報價在下展示。過去一年價升4%，表現麻麻。加上讀者提的那間公司，有國策扶持但又未能受盡，有負面消息經常要食盡。唔係話差，不過用匯豐或恆大直債，起碼定位清晰，較好控制。至於利用美股系統低成本入手債券，要小心證券商倒閉之風險，百幾萬港幣放在外國券商，要睇下呢筆錢對你黎講多定少?
讀者40歲，應買一樓，或目標兩間。如50歲同情況，壓抑樓的投資，增加直債同債基。
讀者利用買樓收租加債基收息，差出10萬被動收入退休。條數係咁計:
新界三房720萬，借570萬月供22K，間成學生宿舍一開五每間收6.5K，租金共32.5K，正現金流10.5K，付出首期只144萬，現金流產出效率8.75%
債基已用B餐試到收11%年息無問題，可加大債基投入至900萬(即再加碼450萬)，令每月收入增至900萬*12%/12 = 90K。錢可由賣走環球基金那邊來(如此基金不是MPF)，何況環球基金即重注美股，美股見DJI升到30000點，對於20歲後生仔應聽特朗普講，睇33000。但如你40歲加上有些身家，就咪同佢癲30000點好收手。
讀者完成第一間收租樓買入，料一輪氣之後再加碼買多間三房又做學生宿舍，又有正現金流10.5K/月
工廈360萬投入收緊10K租，現金流產出效率3.3%
上述四者共月入約12萬/月。至於三房由於比唔夠首期，上會時報自住的。如要借比學生暫住，好去學習點處理。另外收租樓供供下還款額會降，產出現金流會增加，同埋老黎有兩間樓比自己收租。放心香港地「奴隸樓」唔會點跌，大人仲要一班奴才係香港。
但2000萬之上既樓，價就唔爽啦，建議租，除非你錢多到唔介意個隻。但就咁睇讀者盤數，暫應未到，抱歉。
你唔想做奴隸? 就可由本blog接觸一班資產豐厚既人，參考佢地既做法。講錢就係咁現實，當你有錢才有更多時間講感情，你鬧我都係咁話，想擺脫此路徑(勁)可到彿舍出家。
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