諗sir公司發盈喜! 咩人要棄樓換股票? #2013

諗sir 你好!

我今年終於儲夠首期買樓,但睇完樓之後有啲問題諗唔通,所以想請教下你

 

我先講下自己嘅背境:

我同太太年約30,有兩個小朋友,家庭月入$65000,人工會按年資遞增。依家同家人同住,三年內無住屋需要。

現時有120萬現金,所以想買樓收租,或將來有需要時用黎自住。

 

睇完樓之後,有兩個問題想請教你:

  1. 因為東九龍(九龍灣和觀塘)逐漸成為第二個核心商業區,不斷有新落成嘅商業大廈,所以我覺得呢區放租應該唔難。睇完淘大之後覺得唔錯,但依家淘大樓齡係33至39年,咁我供10-20 年之後樓齡就會超過50,會唔會到時好難揾人承接?(因為不能做30年按揭)
  2. 第二個心宜嘅區係將軍澳,因為樓齡較新,同多大型屋苑,但最近日出康城有多個新樓盤落成,令到突然有大量租盤,係咪會令到將軍澳區嘅租金受壓?咁我係咪應該唔考慮將軍澳?
  3. 我見你啲片有提到分支家庭,我想問點樣去判斷果區多分支家庭?

 

Million thanks  

 

answer:

讀者無住屋需要,但有利用樓的投資需要,其實股票的投資需求讀者也有,筆者認為好的理財應全方位考量,以夠錢用為目標。偏狹地討論買咩樓好,只係過程之一,但考量不夠全面。

 

就當讀者65K月入,未來10年每年加人工10%,10年後都係大2.5倍,即變成65K*2.5 = 16萬家庭月入左右。此數唔錯,如果唔計通賬。然而未來將有更大通賬潮要面對,君不見加了上去的米價同廁紙價,就當之後供應充足都唔會跌返落黎,往時50蚊兩條的廁紙(10卷)不再復見。民用品價格提升而貴重物價跌之像已成。所以2000萬或以上的樓,別墅式的樓,早早已講不好考慮。

 

由於讀者家庭借貸力限在65000/10000*50%*2.59 = 841萬。計埋之後人工加的升幅,買兩間樓可以,三間應好盡。亦更因為工作穩定又有同家人長住的意向,睇得出自立攪生意將收入急增之可能性細,讀者更應將部份錢撥入能賺價的投資物如股票同ETF,如借貸力不大增樓唔可以同佢行到好遠。

 

相反你係醫生或高薪穩定專業,你專心醫人有錢只買樓,唔炒股,投資成果應夠照。近日筆者回港,去去書局,有件事令筆者心傷的,是書局出了投考郵差的天書。香港人有時不能不承認,是自己不思進取的心態整死了自己。人生踏入中後段知天命亦不能逆轉,考郵差真係唔怪你。後生仔如你真係諗住做郵政局長,或者想學完師轉去搞第二間「順豐」,呢條路都叫可以行。不過認為做郵差可一生穩定無野要煩,呢種未見官先打退堂鼓既心態,只會令你退無可退。

 

前兩天,又有人質疑#2012案主31歲搵11萬是否有可能? 只好說街上面月入10萬20萬30萬的人,額頭係唔會貼住”300K月入”咁比你去認。不過如果你功夫夠,認知廣,面接傾兩句,要認知面前既人搵多少同肯唔肯儲錢唔難。

 

下圖是近日港股10天線高於50天線的股票比率,每天更新可在漁夫股票系統見到。現市場將有下輪調整,到(下圖)黑色線跌到10%-20%,便是股票吸納時。現時黑線已轉走平坦再由30%下試10-20%附近。

 

港股可用3成錢買,另外7成可買美股,讀者可用50萬做此港股加美股組合。筆者其一至愛科技股有關的派息ETN,現時派息9.71%,就咁買可每月派。收息103舊生而一年內有返讀過103,有會藉的,明天可在會員區留認筆者談談此ETF。見其(下圖)走勢在19年11月至今,仲可由$23升至$24水平,但應在3月有調整吸納時,宜現時學定等買。

 

50萬學好及用作買美股港股,另50萬作首期買樓,最後50萬留現金。港股及美股的50萬只消在今年等低位吸入派10%-20%年息的ETF或ETN,就當低位買入唔升番,派20%息一年等三年都近DOUBLE,50變100萬。更何況利用筆者數理化之分析勝率更好?

 

至於買樓問題,西貢區(包括將軍澳)、元朗、大埔區不亂來,供應數量多及空置率高。另外大埔是供應首位,嬴左上一年的王者九龍城區(因有啟德)。好簡單一件事: 你係經紀,2年半前個客同你買左新樓係將軍澳賺左,而家間樓將過SSD,你會點做? 梗係CALL佢換樓食兩飛啦? 相信講到呢度已答了讀者問題1及2。

 

至於分支家庭多,係要舊區及公屋比率較少加上有良好換樓階梯,可細換大留得住人既區份。例如葵青就少私樓分支家庭,就沒換樓階梯故不屬意。

 

一向筆者多講買樓,更比人話「本人夾埋汪總」成日叫人買樓。究竟係唔係? 留比大家判斷。然而本文提出了買股的必須及那種人需要。另外要謝謝大家實質上的支持,筆者公司2月將發盈喜! 生意額高於12月及1月。再次感謝。








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