諗sir 你好！
我今年終於儲夠首期買樓，但睇完樓之後有啲問題諗唔通，所以想請教下你
我先講下自己嘅背境：
我同太太年約30，有兩個小朋友，家庭月入$65000，人工會按年資遞增。依家同家人同住，三年內無住屋需要。
現時有120萬現金，所以想買樓收租，或將來有需要時用黎自住。
睇完樓之後，有兩個問題想請教你：
- 因為東九龍(九龍灣和觀塘)逐漸成為第二個核心商業區，不斷有新落成嘅商業大廈，所以我覺得呢區放租應該唔難。睇完淘大之後覺得唔錯，但依家淘大樓齡係33至39年，咁我供10-20 年之後樓齡就會超過50，會唔會到時好難揾人承接？(因為不能做30年按揭)
- 第二個心宜嘅區係將軍澳，因為樓齡較新，同多大型屋苑，但最近日出康城有多個新樓盤落成，令到突然有大量租盤，係咪會令到將軍澳區嘅租金受壓？咁我係咪應該唔考慮將軍澳？
- 我見你啲片有提到分支家庭，我想問點樣去判斷果區多分支家庭？
Million thanks
answer:
讀者無住屋需要，但有利用樓的投資需要，其實股票的投資需求讀者也有，筆者認為好的理財應全方位考量，以夠錢用為目標。偏狹地討論買咩樓好，只係過程之一，但考量不夠全面。
就當讀者65K月入，未來10年每年加人工10%，10年後都係大2.5倍，即變成65K*2.5 = 16萬家庭月入左右。此數唔錯，如果唔計通賬。然而未來將有更大通賬潮要面對，君不見加了上去的米價同廁紙價，就當之後供應充足都唔會跌返落黎，往時50蚊兩條的廁紙(10卷)不再復見。民用品價格提升而貴重物價跌之像已成。所以2000萬或以上的樓，別墅式的樓，早早已講不好考慮。
由於讀者家庭借貸力限在65000/10000*50%*2.59 = 841萬。計埋之後人工加的升幅，買兩間樓可以，三間應好盡。亦更因為工作穩定又有同家人長住的意向，睇得出自立攪生意將收入急增之可能性細，讀者更應將部份錢撥入能賺價的投資物如股票同ETF，如借貸力不大增樓唔可以同佢行到好遠。
相反你係醫生或高薪穩定專業，你專心醫人有錢只買樓，唔炒股，投資成果應夠照。近日筆者回港，去去書局，有件事令筆者心傷的，是書局出了投考郵差的天書。香港人有時不能不承認，是自己不思進取的心態整死了自己。人生踏入中後段知天命亦不能逆轉，考郵差真係唔怪你。後生仔如你真係諗住做郵政局長，或者想學完師轉去搞第二間「順豐」，呢條路都叫可以行。不過認為做郵差可一生穩定無野要煩，呢種未見官先打退堂鼓既心態，只會令你退無可退。
前兩天，又有人質疑#2012案主31歲搵11萬是否有可能? 只好說街上面月入10萬20萬30萬的人，額頭係唔會貼住”300K月入”咁比你去認。不過如果你功夫夠，認知廣，面接傾兩句，要認知面前既人搵多少同肯唔肯儲錢唔難。
下圖是近日港股10天線高於50天線的股票比率，每天更新可在漁夫股票系統見到。現市場將有下輪調整，到(下圖)黑色線跌到10%-20%，便是股票吸納時。現時黑線已轉走平坦再由30%下試10-20%附近。
港股可用3成錢買，另外7成可買美股，讀者可用50萬做此港股加美股組合。筆者其一至愛科技股有關的派息ETN，現時派息9.71%，就咁買可每月派。收息103舊生而一年內有返讀過103，有會藉的，明天可在會員區留認筆者談談此ETF。見其(下圖)走勢在19年11月至今，仲可由$23升至$24水平，但應在3月有調整吸納時，宜現時學定等買。
50萬學好及用作買美股港股，另50萬作首期買樓，最後50萬留現金。港股及美股的50萬只消在今年等低位吸入派10%-20%年息的ETF或ETN，就當低位買入唔升番，派20%息一年等三年都近DOUBLE，50變100萬。更何況利用筆者數理化之分析勝率更好?
至於買樓問題，西貢區(包括將軍澳)、元朗、大埔區不亂來，供應數量多及空置率高。另外大埔是供應首位，嬴左上一年的王者九龍城區(因有啟德)。好簡單一件事: 你係經紀，2年半前個客同你買左新樓係將軍澳賺左，而家間樓將過SSD，你會點做? 梗係CALL佢換樓食兩飛啦? 相信講到呢度已答了讀者問題1及2。
至於分支家庭多，係要舊區及公屋比率較少加上有良好換樓階梯，可細換大留得住人既區份。例如葵青就少私樓分支家庭，就沒換樓階梯故不屬意。
一向筆者多講買樓，更比人話「本人夾埋汪總」成日叫人買樓。究竟係唔係? 留比大家判斷。然而本文提出了買股的必須及那種人需要。另外要謝謝大家實質上的支持，筆者公司2月將發盈喜! 生意額高於12月及1月。再次感謝。
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