75折買樓? 樓市撈底策略更新 #2010

諗sir,你好!我是收息101、ETF和收息103的舊生。

家庭情況:

1、本人40歲資訊系職業,月入44K已包第13個月糧

2、太太教師月入28k,小朋友4歲

3、每月能儲28K,現金有150萬

 

現本人單名持有沙田私樓兩房,早前由九成轉按六成,欠銀行300萬市值580萬,月供10500元。租金13000元。

 

自住美孚,方便小朋友上學,租金20K

 

目標: 

未來兩三年內債基收息增加首期,買美孚三房單位自住,用太太的單名

50歲實現一生三宅和財務自由。

如沙田兩房單位如果試學生宿舍方案是否可行?

 

舊生上

 

ANSWER:

讀者工資中等,利用樓擴大資產規模,脅租客加快儲蓄進度思路正確。將九成樓降按揭至六成再租比人降低了法律風險,因把二按(HKMC/AIG)角色拔走。當然六成上會樓金管局仍規定是自住用途,一旦發現偷偷出租,銀行會叫業主返去傾傾,以加息或CALL LOAN做罰則為主。當然很多人(包括讀者)仍「逍遙法外」,一係就靠好彩,二或洞悉銀行得知業主偷出租之幾個途徑,提早堵塞,這在買樓001有更多探討。

 

讀者借貸力為(44000+28000)/10000*50%*2.59 ~ 930萬,已用300萬淨660萬借貸力。若儲蓄能由150萬升至300萬,要增1倍! 再假設1000萬左右價位能入美孚三房,讀者660萬借貸力加300萬首期可成其目標。然而筆者不建議未來幾年香港人大大注咁買樓,只適宜將資本打散每次細細地一間咁買,逐間逐間咁買。拆細買後將原本一生三宅要轉成一生四宅或更是五宅,為何有此建議?

 

先講一個人持4-5間樓,當然怕交重稅辣招。但其實只要由A買間樓,而樓價只要由400至600萬之內,將呢間樓業權打散轉比老婆,交既稅只係一千幾百。所以辣招有合規方法可破,詳見買樓003。當然每次轉換的間距及成價,都有講究,做得唔細緻後果可大可小。

 

地產有不動之屬性,上一年讓警署對面既樓冇人買,今年又講緊誰是下個淘大? 若閣下重本買定一間(樓),明顯做唔好風險管理。當然你如大把錢,那就另一說法。對於讀者勿重本買美孚三房,改而同一預算拆買兩間舊屋苑兩房,再自己租住樓先,既可擴大資產規則更具靈活性。

 

阿仔現只讀幼稚園,將來可能有需要為小學或其他事而搬,那又何必重本將自己訂死係美孚? 何況買1000萬樓洗費都60-70萬,己等於讀者一半現金咁滯。

 

另外香港局面不會因是次疫情過後而穩定下來,將太多錢壓死在一間樓,不值得。恆大廣傳內地旗下樓盤75折出售,筆者看到是不少欠債率高的企業先遇上資金鏈斷裂。但由於內地興維穩價,加上樓市大跌內銀都死,所以好快應有人出黎叫停此減價風。大家記唔記得沙士當年物價反而冇大跌,跌係之前1997-2002造成的。2003年出黎購物既人少成交唔多,價格變相冰封。

 

淺見是鄰近國家權鬥將來只會更多而唔會少,香港有選舉可以「部份地換屆」,而鄰近國家有更激進的方法換屆,所以呢野病你唔死,下次仲有鑊勁既比你嘆。

 

打從民國、新中國: 中國好,香港唔會好,仲比人當成賊。講「中國好、香港好」個位伯伯,唔知佢有冇後悔熊抱左娥姐? 那萬一中國唔好,香港會如何? 會唔會好似1940年代? 打仗令資金同人材湧了香港?現時在推特已有大量西方嘲笑中國人的資訊,筆者都睇到好唔開心。

 

然而中國人直接去外地交流的機會往後將降低,香港是否會先死而後生? 中國派大員坐鎮港澳辦,足見香港仍有其價值。

 

當然如管治質素低,就當有機遇,有人會連空籠都射唔入。

 

未來日子我們更要分析能力,要果斷執行的能力。只有能力不足的人,才會怨命係生成逆來順受,而不去探討進步方法。更何況你將要面對之逆境,可能會似現時湖北入面既百姓咁,唔知你係咪受得起? 

 

最後, LAST BUT NOT LEAST, FINALLY, CONCLUSIVELY, 要睇人做緊乜,而唔係聽人講乜。湖北省(孝感市)昨天已執行近嚴謹的封閉式管理。








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