諗sir,您好！
本人年已40，最近才留意到諗sir的文章，知道自己是庸才一名，現希望諗sir可提點, 不想再浪費光陰，欲了解是否還有時間可追上，至少不希望再令自己資產繼續眨值下去，老來沒有足夠保障。
本人已婚，太太年齡相若，我們有穩定的收入，現月薪合共約9萬（含bonus)，過往十年薪金年度按不少於通脹調整增加。一直沒有買樓，除因愚昧外，另因在等待太太公務員的綠表資格，以買入居屋入住。現累積資產主要是現金（含定存）約3百萬。
現預期綠表資格有望一年內可取到，現希望諗sir賜教如何開始目標一生至少兩宅，及資產應如何管理？
初步計劃：
- 我們因工作地點、家人關係及希望找一些抗跌能力較好的樓宇，傾向找港島居屋（已有銷定屋苑，價錢預計在550-600萬），並爭取95%上會，25-30年供款。未知方向是否正確。
- 買到居屋後，希望找機會買私樓收租，目標是500萬以下，地鐵站附近，兩房細單位，較出名的屋苑，例如沙田區/香港仔的屋苑細單位或鰂魚涌的細單位（因睇好那區商廈翻新陸續完成），這些是否可以？（只是擔心出租單位不可高成數上會。）
- 餘下有資金的，想多了解債基投資，看在什麼時機可合適買入，增加被動現金。
除住宅及債基外，還有其他建議嗎？感謝幫忙！
ANSWER:
因為慳念而令自己更貧。
看誠哥自己會戴廿蚊電子錶，但打賞員工就絕對唔會慳住荷包。當然筆者自己生意無誠哥咁大，派既罩都無咁多，不過這些往上流的基本事，原理同出一徹。
讀者情況絕稱不上貧窮，不過為了慳地價而死等居屋，最尾錯失資產大漲潮。一念之差將人生財富多寡定格，可惜。
香港島單位長期跑輸九龍新界，中原城市分區指數有講。至於未來10年，離開香港島去第度發展既鬼佬多? 定係黎香港而住係油尖旺區及沙田區既中國人多? 咩人種喜咩區份呢? 希望大家買樓前對基本知識有更好認知。 筆者常鼓勵大家思考，才讓你花在本文之時間更為值得。
居屋，抗跌能力有，但絕不叫好。唔信? 你而家放賣居屋，同放間大屋苑私樓比較下邊個快成(交）?現時就係睇到那屋苑好抗跌的最好時間了。 另外幾多房(開則）同層樓相對那一屋苑，更需留意。
讀者無樓，300萬cash,40歲。借貸力夫婦計會共90000/10000*50%*2.59~1165萬。當買居屋要借450萬，再買下一間樓就有約600萬借貸力淨，可以付20%首期買700餘萬私樓做目標。由於每人都有些消費同債務，1165萬是理論借貸力，實質銀行借出的大部份人會打折，只會懂一早執靚盤數既人才可借得更多。另外買樓最好45歲前完成，借貸力在其後下降。
由於現時現金在3至4年內要動用作買樓首期，因此無年期派高息但不保本之債基合適。如點都唔要債基，買保險要預鎖死5年保本而年回報約8至10%。至於直債入場20萬美金，唔搞住。不妨考慮將部份錢投入美國上市之ETF及房託，一不受香港因素影響，二是選擇多而回報普遍年10%至30%。讀者300萬抽⅓約100萬，80萬做債基收12%年息，即月8000元。另外20萬可投入房託及ETF, 美國房託派到15%而隨時可贖回的，比比皆是。何況當初投的80萬債基，收2年息已獲20萬，等於當初100萬本金已保住本了。淨低就睇自己學到幾多功夫，將20萬滾大。
上述建議行9個月，行得順才加碼，計200萬投入行好收息101課之計策，為自己安排年息約15%的投資組合，200萬收2年息，都夠佢買第二間樓既首期，同埋月產出成25k月入，幫埋佢退休。
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