勿讓資產再眨值下去! #2009

諗sir,您好!

 

本人年已40,最近才留意到諗sir的文章,知道自己是庸才一名,現希望諗sir可提點, 不想再浪費光陰,欲了解是否還有時間可追上,至少不希望再令自己資產繼續眨值下去,老來沒有足夠保障。

 

本人已婚,太太年齡相若,我們有穩定的收入,現月薪合共約9萬(含bonus),過往十年薪金年度按不少於通脹調整增加。一直沒有買樓,除因愚昧外,另因在等待太太公務員的綠表資格,以買入居屋入住。現累積資產主要是現金(含定存)約3百萬。

 

現預期綠表資格有望一年內可取到,現希望諗sir賜教如何開始目標一生至少兩宅,及資產應如何管理?

 

初步計劃:

 

  1. 我們因工作地點、家人關係及希望找一些抗跌能力較好的樓宇,傾向找港島居屋(已有銷定屋苑,價錢預計在550-600萬),並爭取95%上會,25-30年供款。未知方向是否正確。

 

  1. 買到居屋後,希望找機會買私樓收租,目標是500萬以下,地鐵站附近,兩房細單位,較出名的屋苑,例如沙田區/香港仔的屋苑細單位或鰂魚涌的細單位(因睇好那區商廈翻新陸續完成),這些是否可以?(只是擔心出租單位不可高成數上會。)

 

  1. 餘下有資金的,想多了解債基投資,看在什麼時機可合適買入,增加被動現金。

 

除住宅及債基外,還有其他建議嗎?感謝幫忙!

 

ANSWER:

因為慳念而令自己更貧。

 

看誠哥自己會戴廿蚊電子錶,但打賞員工就絕對唔會慳住荷包。當然筆者自己生意無誠哥咁大,派既罩都無咁多,不過這些往上流的基本事,原理同出一徹。

 

讀者情況絕稱不上貧窮,不過為了慳地價而死等居屋,最尾錯失資產大漲潮。一念之差將人生財富多寡定格,可惜。

 

香港島單位長期跑輸九龍新界,中原城市分區指數有講。至於未來10年,離開香港島去第度發展既鬼佬多? 定係黎香港而住係油尖旺區及沙田區既中國人多? 咩人種喜咩區份呢? 希望大家買樓前對基本知識有更好認知。 筆者常鼓勵大家思考,才讓你花在本文之時間更為值得。

 

居屋,抗跌能力有,但絕不叫好。唔信? 你而家放賣居屋,同放間大屋苑私樓比較下邊個快成(交)?現時就係睇到那屋苑好抗跌的最好時間了。 另外幾多房(開則)同層樓相對那一屋苑,更需留意。

 

讀者無樓,300萬cash,40歲。借貸力夫婦計會共90000/10000*50%*2.59~1165萬。當買居屋要借450萬,再買下一間樓就有約600萬借貸力淨,可以付20%首期買700餘萬私樓做目標。由於每人都有些消費同債務,1165萬是理論借貸力,實質銀行借出的大部份人會打折,只會懂一早執靚盤數既人才可借得更多。另外買樓最好45歲前完成,借貸力在其後下降。

 

由於現時現金在3至4年內要動用作買樓首期,因此無年期派高息但不保本之債基合適。如點都唔要債基,買保險要預鎖死5年保本而年回報約8至10%。至於直債入場20萬美金,唔搞住。不妨考慮將部份錢投入美國上市之ETF及房託,一不受香港因素影響,二是選擇多而回報普遍年10%至30%。讀者300萬抽⅓約100萬,80萬做債基收12%年息,即月8000元。另外20萬可投入房託及ETF, 美國房託派到15%而隨時可贖回的,比比皆是。何況當初投的80萬債基,收2年息已獲20萬,等於當初100萬本金已保住本了。淨低就睇自己學到幾多功夫,將20萬滾大。

 

上述建議行9個月,行得順才加碼,計200萬投入行好收息101課之計策,為自己安排年息約15%的投資組合,200萬收2年息,都夠佢買第二間樓既首期,同埋月產出成25k月入,幫埋佢退休。








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