300至1000萬淨值投資選擇 #2006

你好諗sir, 感謝你有網常分享影片，不吹水有步驟，我認為你是實戰型blogger既典範。

 

本人38才太太近同

有仔有女，上年買了新樓1200萬三房在元朗，八成上會車出車入

早年的幸運加上努力，現時生意能月產20萬月入，當然近半年社會不穩定，月入已由高時降低估計未來收入能維持現在水平

工作原故，在亞洲居都有買樓，英國亦有一間，打算第時小朋友讀書用

現金近500萬

希望得到意見怎執好下列投資:

HK青衣已補價居屋一間，市值500萬約可隨時租比人，而家暫時比家人不時返去住

日本難波單位上層有80000日元租金收入、地鋪丟空，投入約267萬港元

泰國樓90萬，在asok市中心，唔租比人自用

英國樓300萬，Leeds，收租折返hkd成10000蚊每月

經資深的保險從業員朋友介紹, 有款萬用壽險是一次性付50萬, 槓桿有450萬, 回報不錯可六年升一倍，可唔可以買?

用債基取代一些物業是否化算?

answer:

讀者收入不俗，可以考慮用直債。有直債，可取代保險。因保險公司其實都係收你既錢去買直債收息，然後再彈比你。友邦(1299)年報已公告佢近70%既錢都係買直債，那何不自己買入直債?

 

當然不少學生無買，主因直債入場門檻一般20萬美金，要有百餘萬閒錢者成副身家少都有500-1000萬唔計樓。故保險入場門檻較低，10-50萬港紙都有交易成不少人取代性選擇。

 

讀者提供保險擺三年平均年回報約10%，五年共78%約年14%，條數係咁計:

份計劃一筆過投500萬，銀行可以借約450萬比你。450萬係點計? 用第一日退保價值計出黎。

 

其實銀行可借出黎既數通常唔係齊頭，因退保價值唔會齊頭。上圖寫450萬可借出應該是約數。

借了450萬，利息2.575%，年支付利息成本106875元。3年後如退保，取回5473407元，減去3年利息支出及還返450萬，實際取回5473407-3*106875 – 4500000 = 652782。再減50萬本金，淨賺152782元。三年用50萬淨賺152782，回報約30%，好過唔少產物。此類保險在年頭及貸款鬆的時侯才做到，有時更要貸款介紹費，因為抵押保險去銀行借錢，只係客有利而銀行煩，落銀行或經紀問恐怕浪費不少時間。

 

雖現時加息風險低，但由於保險3年間放唔到，不少人考慮直債槓桿，一樣做到10%年回報

CREDIT SUISSE GROUP AG, 4.78%, LTV=60%

進取者更可用墨西哥石油公取，6.83%，LTV=60%

 

假設用瑞信(CREDIT SUISSE)，六成上會，年息2.5%，回報為(9560-3000)/80000 = 8.2%

可隨時買賣，唔似保險咁鎖死。有關使用保險及直債的分別及詳細計算，坊間你只會在本blog找到。更深入認識及執行方法請先上收息101視頻堂，可即付然後即約就係既時間睇片。之後再可補上真人班一次。

 

由於讀者資產現淨資產計有約1000萬，3-5年後可達2000萬或更多。呢類朋友要考慮將資產分佈全球。香港現時管治水平下降有目共睹，對資產擁有權不尊重令很多人將資產轉移海外。筆者較屬意泰國同英國。英國是世界資產公認儲存中心，俄羅斯人首選英國，次選希臘。不少人仲將仔女放埋係英國，行動總比言語有說服力。至於債基，派息達年12-15%，由於讀者唔使太買樓擴大資產規模，用債基收息絕對可考慮。

 

經源自武漢的「新冠病毒」一疫後，鬼佬同日本仔嬲L左中國及香港人就肯定，香港咁多人撈保險開賓館賺錢，找數既日子將會來臨，有個更不幸死埋淨低老婆細仔。香港喇沙仔係英國比人打，已廣傳。網上BOOK酒店見居住地係香港中國，被勸退，已有聞。中國消費力減退令外國酒店唔好租，一些二線的海外單位估計幾年內無運行。當然海外樓諗sir唔係專家，你問下香港班專同內地人移民英美既中介，佢地熟。

 

由於已有共值600萬既海外樓，加上自住樓已有，往後買賣樓多熟純投資決定應多參考往後升跌。然而資金少及買頭兩間樓既人，宜睇自己能力不太用參考樓市升跌。青衣居屋將跑輸，因為居屋本身住客及配套次等，而葵青區早已言明空置率低但屬不建議區份，這在買樓003課程有解，可參加課程先單獨睇片。我地唔係因為「長康七號」單野，唔睇好青衣既。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330