300至1000萬淨值投資選擇 #2006

你好諗sir, 感謝你有網常分享影片,不吹水有步驟,我認為你是實戰型blogger既典範。

 

本人38才太太近同

有仔有女,上年買了新樓1200萬三房在元朗,八成上會車出車入

早年的幸運加上努力,現時生意能月產20萬月入,當然近半年社會不穩定,月入已由高時降低估計未來收入能維持現在水平

工作原故,在亞洲居都有買樓,英國亦有一間,打算第時小朋友讀書用

現金近500萬

希望得到意見怎執好下列投資:

HK青衣已補價居屋一間,市值500萬約可隨時租比人,而家暫時比家人不時返去住

日本難波單位上層有80000日元租金收入、地鋪丟空,投入約267萬港元

泰國樓90萬,在asok市中心,唔租比人自用

英國樓300萬,Leeds,收租折返hkd成10000蚊每月

經資深的保險從業員朋友介紹, 有款萬用壽險是一次性付50萬, 槓桿有450萬, 回報不錯可六年升一倍,可唔可以買?

用債基取代一些物業是否化算?

answer:

讀者收入不俗,可以考慮用直債。有直債,可取代保險。因保險公司其實都係收你既錢去買直債收息,然後再彈比你。友邦(1299)年報已公告佢近70%既錢都係買直債,那何不自己買入直債?

 

當然不少學生無買,主因直債入場門檻一般20萬美金,要有百餘萬閒錢者成副身家少都有500-1000萬唔計樓。故保險入場門檻較低,10-50萬港紙都有交易成不少人取代性選擇。

 

讀者提供保險擺三年平均年回報約10%,五年共78%約年14%,條數係咁計:

份計劃一筆過投500萬,銀行可以借約450萬比你。450萬係點計? 用第一日退保價值計出黎。

 

其實銀行可借出黎既數通常唔係齊頭,因退保價值唔會齊頭。上圖寫450萬可借出應該是約數。

借了450萬,利息2.575%,年支付利息成本106875元。3年後如退保,取回5473407元,減去3年利息支出及還返450萬,實際取回5473407-3*106875 – 4500000 = 652782。再減50萬本金,淨賺152782元。三年用50萬淨賺152782,回報約30%,好過唔少產物。此類保險在年頭及貸款鬆的時侯才做到,有時更要貸款介紹費,因為抵押保險去銀行借錢,只係客有利而銀行煩,落銀行或經紀問恐怕浪費不少時間。

 

雖現時加息風險低,但由於保險3年間放唔到,不少人考慮直債槓桿,一樣做到10%年回報

CREDIT SUISSE GROUP AG, 4.78%, LTV=60%

進取者更可用墨西哥石油公取,6.83%,LTV=60%

 

假設用瑞信(CREDIT SUISSE),六成上會,年息2.5%,回報為(9560-3000)/80000 = 8.2%

可隨時買賣,唔似保險咁鎖死。有關使用保險及直債的分別及詳細計算,坊間你只會在本blog找到。更深入認識及執行方法請先上收息101視頻堂,可即付然後即約就係既時間睇片。之後再可補上真人班一次。

 

由於讀者資產現淨資產計有約1000萬,3-5年後可達2000萬或更多。呢類朋友要考慮將資產分佈全球。香港現時管治水平下降有目共睹,對資產擁有權不尊重令很多人將資產轉移海外。筆者較屬意泰國同英國。英國是世界資產公認儲存中心,俄羅斯人首選英國,次選希臘。不少人仲將仔女放埋係英國,行動總比言語有說服力。至於債基,派息達年12-15%,由於讀者唔使太買樓擴大資產規模,用債基收息絕對可考慮。

 

經源自武漢的「新冠病毒」一疫後,鬼佬同日本仔嬲L左中國及香港人就肯定,香港咁多人撈保險開賓館賺錢,找數既日子將會來臨,有個更不幸死埋淨低老婆細仔。香港喇沙仔係英國比人打,已廣傳。網上BOOK酒店見居住地係香港中國,被勸退,已有聞。中國消費力減退令外國酒店唔好租,一些二線的海外單位估計幾年內無運行。當然海外樓諗sir唔係專家,你問下香港班專同內地人移民英美既中介,佢地熟。

 

由於已有共值600萬既海外樓,加上自住樓已有,往後買賣樓多熟純投資決定應多參考往後升跌。然而資金少及買頭兩間樓既人,宜睇自己能力不太用參考樓市升跌。青衣居屋將跑輸,因為居屋本身住客及配套次等,而葵青區早已言明空置率低但屬不建議區份,這在買樓003課程有解,可參加課程先單獨睇片。我地唔係因為「長康七號」單野,唔睇好青衣既。








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