審視手上住宅會否將跑輸? #2003

(文中部份為google translate而成的中文繁體)

 

諗先生,

我正在參加買樓001和003。

 

我已經在香港島上購買了一套新樓,使用呼吸plan以960萬的價格買入後,才知道您的課程。我希望保留更多資金,用按揭證券公司或60%的抵押貸款。

 

參加您的課程後,我知道我違反了您的3條規則。我想問一下您的意見,將來我的策略應該是什麼。我應該在3年後出售它,繼續保留它還是有其他方法。

 

FYI, 我在中國也有一家住宅,SHOPPING MALL內有兩家小商店(FULL PAID),對於商業用途而言,這並不太昂貴。我的妻子沒有工作,我有自己公司用來支付自己的工資。我目前正在租用3.5間客房的公寓,住在香港這邊。我希望我可以在幾年內以妻子的名字購買3房,或希望在新界買間3房租出,然後繼續自己在港島租房。

 

answer:

比讀者買錯樓更嚴重的問題: 佢理財係為買樓? 定不再為錢而煩惱?

 

如後者,需提供年齡、資產概況、否則作答就唔會點準。用狹窄的視野只處理樓,缺乏成套理財思想,結果多為失敗收場。就以25或45歲人比較,點樣用股用債用REITs用房地產已有很不同取向。

 

至於違反的3條買樓規則,筆者相信是:

唔好買港島樓投資

唔好買一房

唔好買新樓尤其投資

當然如閣下大把錢,買新樓靚一下少煩惱,梗係好。賺錢就是要讓自己多選擇,好似你呢刻在別國,就唔需從出街一刻就要上(口)罩了。當然為人地或自己有病,於密閉空間戴下罩係好。

 

港島樓在2007年後,常跑輸新界或九龍樓,可參考中原城市指數。但錯區份遠不及錯間隔嚴重。

 

買新樓等於錯屋苑,錯屋苑比錯區嚴重但最慘都是錯間隔。新樓溢價賣比客,發展商為求樓盤能用含水份的呎價賣,不惜回贈一百幾十萬比客。至於屋苑去到第三年,SSD一鬆大把客求賣,打擊呎價。好似讀者咁對理財毫無頭緒的,都知過左第三年就好賣樓吧

 

買一房是錯間隔,最傷。君不見現時租酒店一個月只七千包埋早餐? 相反一房業主直接面對酒店及劏房競爭,更要交高昂管理費。你而家去第一城,成堆一房吉盤等你睇。

 

重申: 間隔最重要> 次為屋苑> 再次為區份 > 大環境

 

買樓見效好耐,買樓絕不是為了3至5年內賺價,而是希望10-20年後通賬率大升讓銀紙貶值,令你當初抵押樓借下美金(港元),十幾廿年後供樓同樣是萬幾二萬銀,到時變輕易,變相成間樓輕易到手更有租客幫手供同時租金收入更隨通賬上升。

 

要左手入右手出短時間賺價,買股票最好。從來生意變好都是突然間的,好少每日會升1%咁去,你睇下口罩? 因此短票是玩短,那些不想為自己錯誤分析股票而承擔的、或一批想你花真錢去買佢濫印股份的上市公司,才會叫你信買股應長揸。

 

買債是中期,3-5年配置期,而缺點是入場門檻都幾高。想穩定收入而入場門檻又要低,可用保險,但絕不是成批agent怒sell你那類保險。

 

講講內地,現時中國出街既人近零,疫情過後更會習慣網上銷售模式,因此商場鋪? 不了。但筆者唔投資內地主因是其封閉形經濟模式,及對私有產權的未完善規例。他日搞得好,絕對可以搶處女島新加坡及英國的資產儲存中心地位過來,我地放長雙眼睇睇。

 

由於香港酒店業踏入長期下降期,而內地人相信會在外面對大量歧視問題而選擇唔出國(或根本唔批visa順便好維穩),香港酒店及零售業會因自身調節價位而復甦,但就好難重回核突三星都租2000蚊晚既日子。

 

一晚酒店先4舊,一個月先12000。而讀者960萬買間港島一房,等於租酒店800個月,即近66年。長命d可以唔租珀麗,租華麗呀(上圖)。

 

讀者港島一房係要甩,同價補百餘萬,已夠買四小龍三房了。港島新一房同西九四小龍三房,根本唔使諗。當然只係隨意比個例,不是推介四小龍。有現金剩,例如100萬,請投入債基,12%-15%年息下一個月獲利息10k-12.5k,讀者試左收息101買債月月收息先。一份債基再一間三房,做好呢個底盤再諗加碼買債定買樓未遲。按現時資料,筆者能答的有限。








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