90後慨嘆上錯車:「我現在是等call loan了吧?」 #1994

我是90後 27歲

在上年2019年3月買了深井浪翠園3期全海景單位 24年樓齡

實用465呎 成交價600萬

買當時確實估足價(602萬) 而且其後數月更估價估到(中銀635萬,甚至恒生升到670萬)

當時為什麼我買這個地方?

因為市區兩房同呎數真的要800-1000萬

錢真係唔夠 才考慮這裡

現時估價回落550萬

雖然已經買咗冇得後悔

但是想請教你

現時如果一路再跌落去機會大唔大

如果回落三成以上我怕要call loan

如果真係自住或放租係咪真係冇乜好怕

 

answer:

這位非學生,但是年青人,幫手答答。近排SARS(估計)重臨,市場又瀰漫悲觀情緒。若閣下做的生意是網上的又或屬老闆生意可交員工打理,你確實可在宣佈疫埠前離開香港去杜拜住住,個度熱到細菌根本生存唔到,等SARS殺死埋港交所然後返黎撈底未遲。

 

若然你係香港太多野放唔低,或好似讀者咁驚驚,正確應對是面對風險搵出路。面對(管理)風險可以用避免(avoid)或對沖(hedge)兩式,當然仲要評估埋一旦命中究竟點先可減低傷害。

 

避免為離開香港,已述。對沖可找期權處理,香港樓市走勢最近似的投資物,就係領展。留意筆者提出之「樓市」,為500-1500萬市值樓,領展有大部份物業,都係座落呢類樓附近既商場或車場。領展有期權,在港交所有買賣。前日恆指一天跌600點,下圖領展於1月底到期的近末日期權升了700%(由0.01升至0.08),而3月尾到期的期權升了50%,一個上午的升幅。那你1萬投入,執返8萬,用幾萬蚊去利用領展期權對沖,樓市如大跌執返一百幾十萬補數。

 

另外要做評估,一旦被銀行CALL LOAN,究竟讀者有冇錢去補呢? 佢問得,即係無啦。而家要起錢上黎,去邊搵? 就係銀行既信用卡現金分期、或稅貸。筆者認為信用卡現金分期正一點,因用分期借了一百幾十萬,條數係唔使寫了信貸資料庫(TU),原因是銀行只係將你原有信用卡個額用現金模式一筆過借比你,沒有新增貸款,所以唔MARK入TU。幾年前有些人,就係用呢個方法零首期買樓。坊間有些人標榜零首期買樓,此為其一之法。而家教埋你用落有咩要避忌,就係HKMC都唔蠢,佢會抽你1-2張信用卡叫你哂成份月結單佢睇,否則唔批八/九成按予你。月結單會睇到你draw了現金分期沒有,那就可破此法。打從2019年尾政府放鬆九成按借貸上限後,有些人不明批九成按之舉證比六成難很多,真係以為好似政府咁講擺明幫佢上車,最後連首期都比人食埋(殺訂),所以買樓要注意的地方多著。

 

至於間樓「自住就唔使理,無咩好怕」這「金句」,只要你坐一星期係地產鋪實可聽到上十次。筆者對這「金句」是同意的,因為筆者寧願你死揸層樓幾十年仲要擔心埋call loan風險,都總好過你寧願用錢旅行唔買樓而相信靠現金儲蓄可致富(或退休)。

 

一個人月儲一萬,儲20年有240萬,240萬夠唔夠你食到死? 未計通賬? 以香港情況大家心知肚明。更慘在於一個月能儲到1萬既人,唔係太多。筆者提出的債基,收息101教個類,240萬放入e餐收12%年息,每月有2萬幾蚊息派,叫勉強可解此難題,令人可食息唔食本咁過活。但想再豐裕一點或打破此格,能力低者用買樓賺錢,人人可做到。能力高者做生意大賺,唔買樓賺大錢致富更佳。








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