賣樓改善居住環境 #1991

SIR你好!

你現有全部的課堂我已經上過, 某些堂已經重讀. 今次終於忍不住要發電郵提問, 既興奮亦有點難過,希望你可協助

本人及先生同年三十中,工資23k,先生30k。有一子,沒家人能提供財務協助

上堂後將50萬積蓄買入ETF同REITs,收緊12%息,價上升了10%

 

我於三年前買入一個屯門細單位自住, 眼見單位已升了150, 由350萬升至現在500萬。SSD下個月將會滿3, 心動想賣出位置不太好的私樓, 換入較大已補地價的居屋

明白諗sir一向不大推薦居屋,但睇中居屋位置較好同較大,可一家長住

難過因為由私樓轉去居屋,始終私樓管理較好

我經常思考此問題,究竟點先可以改善居住環境又可保持私樓Portfolio呢?

 

希望上流的主婦

 

answer:

讀者小康之家,靠樓市上升賺到百餘萬,究竟點好去利用改變下半生? 

 

儲蓄少或人工較低者,不好常做物業買賣,出入的稅項及雜費對於此等人仕構成負擔。

 

買居屋是為了免地價,補了地價買埋居屋周邊之鄰居及配套,就是不值。

賣自住樓如得10年儲蓄,可以一博。即如你儲到20萬一年,而現在賣樓可返200萬或更多,值得連自住樓都賣埋。但留意非到迫不得已,唔好輕易賣自住樓。

數係易計,實行就難。好多人賣樓得100-200萬現金後就當自己成為富豪,亂洗錢或亂投資,因此每次叫人賣最後一間樓都是帶有擔心的。要明白發小財可改善習慣而成,當然要賺及長守十億計的財富要有人有運去配合。

 

讀者唔賣樓難儲百幾萬,故同意佢賣樓。及後有現金150萬在手,另50萬是ETF及REITs。賣樓後另一皇牌是夫婦皆無樓,如夫婦其中一人未曾買過住宅,更可九成上會買私樓。若非,都有八成。

150萬拎其中50萬去睇馬鞍山、大圍金獅或第一城。屯馬線通車後大圍之後去尖東只係8個站,20分鐘可攪掂,大概是元朗2003年後有西鐵去尖東的時間。尤其50萬九成上500萬樓,上述屋苑/地區都有。留意想買租值8k-15k的盤,鐵定選鐵路近的,因為呢批盤既租客源要返工要地鐵。

買返一間樓,自己仲有150萬在手,而九成上會的單位要供450/259*10000 ~ 17k。呢間樓可自住或借比朋友住,負現金流估計3k-5k。由於讀者財政實力不夠,要忍受買樓有負現金流。

 

然而150萬將其中100萬投入債基,可用收息課提及之c餐加b餐的混合,c餐提供升市時價升之可能。而b餐守死在美國國債提供年12-15%派息。100萬平均產出約15%年息而波幅更少於藍籌股,之前少人為此講解因為此項投資佣少而實行時間長,所以食佣為主既sales識都好少提。

那100萬收息月12k左右,現有50萬ETF+REITs提供月約6k的入息,讀者正現金流共有18k。此數夠述者抵銷新買樓的負現金流,餘數更達13k津貼讀者再租樓改善居住環境。當然將錢用盡買債投資唔係太好,較高工資或財政實力較住者不宜將全手頸上的錢拎去投資收息,只先拎一半為穩妥。但讀者估計要用較冒進的方法,佢既財務才可趕在40歲前改善。







 


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