愚蠢的新樓買家(2020篇)#1990

諗sir,

 

你好,本人近半年開始閱讀諗sir的BLOG,對各類穩健的收息方案及課堂深感興趣。由於本人是澳門居民,對於日後收息管理及資金提取存有疑問,希望諗sir抽空分析及解答。

 

基本資料

  • 男,32歲,妻子同年,育有兩幼兒,夫妻二人年收入共1.2M,年儲0.6M
  • 現金/定期500K,股票350K(虧約10%)
  • 住宅物業:
住宅物業 樓齡/實用面積 市值 借貸餘額 月供
A(沙田三房) 28年樓/80m2 8.5M 2.9M 14K
B(自住三房) 30年樓/50m2 4.5M 2.5M 10K(租11K)

現時均接近最高按成數及限額,再加按也按不多。

自政府收緊非首置按歇成數及徵收非首置印花稅(10%),感再置業成本太高。

 

目標:

  • 隨後4年共儲4.5M(包括現有的0.85M)
  • 50歲時每月可有100K被動收入

 

疑問:

  • 由於不想經常往返港澳,有關收息課堂可否網上教學?課堂後如何跟進及提供市場意見?
  • 往後的基金買賣,收息管理,資金匯款、提取是否均可網上操作?
  • 外地人仕開戶有何要求,是否合法的金融公司,帳戶資金有何保障?
  • 收息方案具體預期收益、買賣收費、佣金、管理費等費用為多少?

 

盼覆,祝生意興隆

 

有心讀者上

 

ANSWER:

沙田三房應是舊樓,可考慮賣走套錢,再在別區置業。賣樓返錢550萬,又或唔賣樓將其加按至六成,都可套成200萬。

 

就當200萬,入手債基收息12%-14%年息,都是好開始。若不槓桿,6%-8%年息。即200萬每月收息11K-23K不等。風險可以因應想收幾多息而調較。

 

至於實行,筆者不打算做網上教學,過去有學生曲解筆者內容,筆者唔想呢件事發生。筆者亦想親自為學生解釋一些不良投資顧問坑殺客人資金的方法,總之絕不會放低投資物個名就走人。其實同一個投資項目名,投資內容及回報可以係兩件事。例如2019年買名叫ABC的保險計劃,2020年保險公司可推出同叫ABC的計劃而回報降低的,所以跟PLAN名買本身就內藏殺機,同一道理在不少投資物都適用。

 

我們的方法在香港銀行及證券行都實行到,澳門人一般可在港開戶。至於有些人自己落銀行問而又問不著,可能因為方法無咩佣賺,令有人識都唔想教你。先講證券行在2009年執(笠)過一批,銀行保障性高於證券行,勿因省些少洗費而TOTAL LOST。

 

筆者亦有助教於課後同收息學生傾資產分佈,佢地唔SELL野真CONSULT。買賣野同買幾多要兩個問題都攪清楚,至於上了堂明原理就唔會野野風吹草動都訓唔著搵人問。之後亦有舊生群跟進市場變動。

 

買賣佣金收費因執行方案而不同,大致0.05%-2%都有。先講方法正確比佣金重要。修習內容由收息101做起,打從2013年辦學,絕大部份學生由收息101作為首個修讀本人之課程。

 

留意沙田屋苑變舊而社區配套難再提升,相反馬鞍山同大圍更見潛力,這亦是建議讀者考慮賣樓之原因。留意香港屯馬鐵路本年會打通,大幅減少馬鞍山出市區的時間。讀者屬有能力搵錢之人,加上1200萬既沙田三房,此叫價應是舊樓,雖自己覺得好住但要回應市場,建議準備賣走換另一間。

 

不少經紀游說客人買新樓,買新樓收租是很錯的行為,這在早前文章不時論述,衰野無謂一再重覆,講好的。筆者淺見認為下列特性的樓可平衡樓價及收租回報與租客質素:

  • 要有會所的樓,但唔係而家新型那種有埋餐廳及食水深的。可留意約2009或之前落成的樓,會所不奢華但跑步機同遊玩室都有齊。相反之後的會所有餐廳,有靚既party room比你book(但成千蚊一間),而游泳池相反比較細,在$5.0/呎管理費下都不在冬天提供恆溫室內池,可見管理公司取態在近年樓盤轉變了。
  • 大屋苑是初心投資者的首選,至於大陽台不少買客唔鐘意,但筆者認為一個陽台可接受。有些人要陽台哂衫,2-3個太多,1個陽台值得有。最好陽台可觸及冷氣機,方便維修。
  • 重申,唔好買STUIDO/一房,呢點又係於BLOG中提過多次,已不想再講原因。不如你而家落沙田第一城睇下一房或最細類單位的吉盤,有幾多個吧?
  • 進入落成期第3-6年的樓,因SSD解禁,放盤量急升而價受壓。然而到第6-9年及打後,要賣樓走既人都坎哂,上升較易。當然間樓去到第30-40年,另一光景吧。

 

故2000-2009年落成又有上述特性的單位,當然最好咪離地鐵太遠,學校網正常的,讀者可以考慮。

 

負性會循環,令負性既野再負面下去。君不見葵青既學校少人選,客觀而言葵青區內的學校,學位多過學生。你聽過青衣入面既細路,通常唔係青衣讀書? 此事之起因葵青無適當你換樓階梯,當你覺得盈翠半島都唔想住,葵青係好少再靚既樓同別墅比你買。所以人有錢,就會搬出該區,好比一盤生意永留唔住最想洗錢既客。那會怎樣? 就係負性循環,無靚客就無錢請叻老師、無叻sir就好少叻學生,無平均好成績學校就無人想去….校網差又無人想入區….

 

當然,葵青區讀書叻既人版一定有,亦有1-2所中學名聲不俗。筆者只談現象,無意貶抑某區某人。








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