愚蠢的新樓買家(2020篇)#1990

諗sir，

 

你好，本人近半年開始閱讀諗sir的BLOG，對各類穩健的收息方案及課堂深感興趣。由於本人是澳門居民，對於日後收息管理及資金提取存有疑問，希望諗sir抽空分析及解答。

 

基本資料

• 男，32歲，妻子同年，育有兩幼兒，夫妻二人年收入共1.2M，年儲0.6M
• 現金/定期500K，股票350K（虧約10%）
• 住宅物業：

住宅物業	樓齡／實用面積	市值	借貸餘額	月供
A(沙田三房)	28年樓／80m2	8.5M	2.9M	14K
B(自住三房)	30年樓／50m2	4.5M	2.5M	10K(租11K)

現時均接近最高按成數及限額，再加按也按不多。

自政府收緊非首置按歇成數及徵收非首置印花稅(10%)，感再置業成本太高。

 

目標：

• 隨後4年共儲4.5M(包括現有的0.85M)
• 50歲時每月可有100K被動收入

 

疑問：

• 由於不想經常往返港澳，有關收息課堂可否網上教學？課堂後如何跟進及提供市場意見？
• 往後的基金買賣，收息管理，資金匯款、提取是否均可網上操作？
• 外地人仕開戶有何要求，是否合法的金融公司，帳戶資金有何保障？
• 收息方案具體預期收益、買賣收費、佣金、管理費等費用為多少？

 

盼覆，祝生意興隆

 

有心讀者上

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ANSWER:

沙田三房應是舊樓，可考慮賣走套錢，再在別區置業。賣樓返錢550萬，又或唔賣樓將其加按至六成，都可套成200萬。

 

就當200萬，入手債基收息12%-14%年息，都是好開始。若不槓桿，6%-8%年息。即200萬每月收息11K-23K不等。風險可以因應想收幾多息而調較。

 

至於實行，筆者不打算做網上教學，過去有學生曲解筆者內容，筆者唔想呢件事發生。筆者亦想親自為學生解釋一些不良投資顧問坑殺客人資金的方法，總之絕不會放低投資物個名就走人。其實同一個投資項目名，投資內容及回報可以係兩件事。例如2019年買名叫ABC的保險計劃，2020年保險公司可推出同叫ABC的計劃而回報降低的，所以跟PLAN名買本身就內藏殺機，同一道理在不少投資物都適用。

 

我們的方法在香港銀行及證券行都實行到，澳門人一般可在港開戶。至於有些人自己落銀行問而又問不著，可能因為方法無咩佣賺，令有人識都唔想教你。先講證券行在2009年執(笠)過一批，銀行保障性高於證券行，勿因省些少洗費而TOTAL LOST。

 

筆者亦有助教於課後同收息學生傾資產分佈，佢地唔SELL野真CONSULT。買賣野同買幾多要兩個問題都攪清楚，至於上了堂明原理就唔會野野風吹草動都訓唔著搵人問。之後亦有舊生群跟進市場變動。

 

買賣佣金收費因執行方案而不同，大致0.05%-2%都有。先講方法正確比佣金重要。修習內容由收息101做起，打從2013年辦學，絕大部份學生由收息101作為首個修讀本人之課程。

 

留意沙田屋苑變舊而社區配套難再提升，相反馬鞍山同大圍更見潛力，這亦是建議讀者考慮賣樓之原因。留意香港屯馬鐵路本年會打通，大幅減少馬鞍山出市區的時間。讀者屬有能力搵錢之人，加上1200萬既沙田三房，此叫價應是舊樓，雖自己覺得好住但要回應市場，建議準備賣走換另一間。

 

不少經紀游說客人買新樓，買新樓收租是很錯的行為，這在早前文章不時論述，衰野無謂一再重覆，講好的。筆者淺見認為下列特性的樓可平衡樓價及收租回報與租客質素:

• 要有會所的樓，但唔係而家新型那種有埋餐廳及食水深的。可留意約2009或之前落成的樓，會所不奢華但跑步機同遊玩室都有齊。相反之後的會所有餐廳，有靚既party room比你book(但成千蚊一間)，而游泳池相反比較細，在$5.0/呎管理費下都不在冬天提供恆溫室內池，可見管理公司取態在近年樓盤轉變了。
• 大屋苑是初心投資者的首選，至於大陽台不少買客唔鐘意，但筆者認為一個陽台可接受。有些人要陽台哂衫，2-3個太多，1個陽台值得有。最好陽台可觸及冷氣機，方便維修。
• 重申，唔好買STUIDO/一房，呢點又係於BLOG中提過多次，已不想再講原因。不如你而家落沙田第一城睇下一房或最細類單位的吉盤，有幾多個吧?
• 進入落成期第3-6年的樓，因SSD解禁，放盤量急升而價受壓。然而到第6-9年及打後，要賣樓走既人都坎哂，上升較易。當然間樓去到第30-40年，另一光景吧。

 

故2000-2009年落成又有上述特性的單位，當然最好咪離地鐵太遠，學校網正常的，讀者可以考慮。

 

負性會循環，令負性既野再負面下去。君不見葵青既學校少人選，客觀而言葵青區內的學校，學位多過學生。你聽過青衣入面既細路，通常唔係青衣讀書? 此事之起因葵青無適當你換樓階梯，當你覺得盈翠半島都唔想住，葵青係好少再靚既樓同別墅比你買。所以人有錢，就會搬出該區，好比一盤生意永留唔住最想洗錢既客。那會怎樣? 就係負性循環，無靚客就無錢請叻老師、無叻sir就好少叻學生，無平均好成績學校就無人想去….校網差又無人想入區….

 

當然，葵青區讀書叻既人版一定有，亦有1-2所中學名聲不俗。筆者只談現象，無意貶抑某區某人。

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