中層如何改善理財? #1989

諗Sir你好. 我是收息101(TEDV70XX)及103(TEDP53XX)的學生,上課之後再看了諗Sir的收息書, 收穫很多, 諗Sir見解獨到分析合理, 十分敬佩; 特以此留言咨詢諗Sir之寶貴意見

 

收入/支出:

本人40歲, 月薪10萬 ,老公44歲, 月薪10萬, 有1子1女, 四大長老健在, 扣減支出, 月儲10萬

資產/負債:

[1] 與老公聯名自住樓, 市值2000萬, 欠262萬, 每月供款40K, 供期剩餘5年

[2] 香港收租樓 – 市值830萬, 欠425萬, 收租18K, 供款也是18K,我和親人聯名擁有,剛做轉供, 我收回一半現金85萬

[3] 英國收租樓 B,市值港幣120萬, 未成交,收租扣除英國樓按, 估計每月正現金流入港幣4 K

[4] 英國收租樓 C,市值港幣135萬, 未成交,收租扣除英國樓按, 估計每月正現金流入港幣4 K

[5] 英國收租樓 D,市值港幣150萬, 未成交,收租扣除英國樓按, 估計每月正現金流入港幣4 K

 

現金/債基

2人聯名現金約300萬, 人民幣 20萬

債基150萬 , 買了老豆之選, Div 4.5%

做了100萬5年儲蓄, 5年之後 收到本金 + 利息180萬

上課之後, 覺得自己之前的計劃麻麻, 計劃退休及子女去英國升學, 及之後想買多一間香港樓, 完成一生三宅(香港樓), 希望一切不會太晚吧

計劃與老公聯名自住樓先做拆名到我名下, 我全權擁有再做轉按, 要比35萬stamp duty, 按500萬出來, 到時現金+ 之前債基合共950萬收息, 債基也轉15%-20%, 收息3-4年後, 用老公名買多間香港樓

 

問題:

1) 其實銀行已經 approve聯名自住樓轉按,

不知是否現在先做拆名到我名下再做轉按, 還是先按500萬出來, 收息幾年後想買樓時才做拆名 ? 什麼時候拆名比較好?

 

2) 銀行未回覆我拆名之後, 我自己是否可以咩起2個樓按, 如果不行, 老公可能要擔保, 如果用老公名買多間香港樓, 這擔保會影響他的購買力, 而且他已經44歲, 等多幾年才買的話, 銀行是否不太想借貸給他嗎?

 

3) 合共950萬, 投資應該怎樣分配才可以 ? 是否利用直債 + 債基?

4) 英國樓是否買太多, 是否應放棄一 兩間 ?

 

5) 人民幣是否應該轉返港幣/美元 ?

不知諗SIR可有什麼方法提供?盼賜教,謝謝諗Sir

祝生活愉快

 

ANSWER:

呢位學生之前都發問過一次,是次轉了不同問題但相同背景,由於所問含有技術性加上屬不少人困惑,故在新的一年,回應一次。

 

自從每人限低印花稅買一間樓之後,內部轉讓(俗稱拆名)的個案增多,不排除政府日後會堵失此「漏洞」,所以看法是有得拆(名)好拆。如樓價屬800萬之下,基本上一張買賣合約都搞掂,所以一旦決定,快去做及應好快做完,甩出的「人頭」可以低稅及高成數(例如八成)買樓。

 

如樓價800萬之上,要多於一張買賣合約才可省稅拆名,及預備對稅局有圓滿答覆,很多時1-2年才成事。由於做按揭轉按困難度低,你喜愛亦可WHATSAPP 96991141找買樓易陳生安排按揭事宜,買樓易是筆者舊同事開立公司,因此500萬不用心急拎。拆埋可再順手按爆,想按得比500萬更多還有方法。

 

當然人工要有返一定水平才可多借,讀者一人月入10萬,借貸力為100K/10000*50%*2.59 ~ 1300萬。如借500萬加上收租樓的425萬,只要按揭是攤長於25年還,讀者有能力一人承擔兩項按揭。如其他人不能,可以為自己合規造出收入,一樣有機會照借到。人的借貸力在45歲達頂之後跌,讀者先生44歲,佢如2-3年內再買一間樓應不會回歲數影響其借貸力。但留意上文計出1300萬是理論借貸力,如該人在外有其他欠債,擔保、或消費,都會影響到借貸力比1300萬少。

 

十月後政府公佈新按揭政策,多人運用八/九成按揭上會。然而八/九成上會所需文件,比六成就咁一按多,審批亦比一按嚴謹。例如信用卡低息分期,由於只屬信用卡額度的重置運用,往時不會借後就影響個人借貸力,但一利用HKMC二按,會拎埋信用卡STATEMENT遂張睇,那就會計埋。至於家用,分期買電器、交雜費點減掉個人借貸力,這在買樓001有詳解。

 

英國樓三間夾埋市值約500萬港元,筆者唔認為係多。然而放120萬一間只提供4K正現金流,即正現金流產出效率為48000/1.2M = 4%,筆者認為較低。何況4K仲要係讀者估計因未收樓,真係唔知佢估英國樓有幾準!? 你見債基就當投入美國國債為主的B餐,120萬投入月收12K,很多收息101同學已在月收著了,正現金流產出率為12%,高下立見。當然英國樓有另好處,佢可將讀者的錢分散於香港之外,一旦香港有閃失仍在外地有一注,對於稍有資產者咁去做是對的。讀者現時仍處搵銀期,放500萬係英國夠了,之後還是專心事業專心利用香港低稅環境去做多些好投資吧。

 

至於直債讀者應等值基試好之後才用,直債入場門檻一條20萬美金讀者比得起,但買直債少計都要2-3年投資期,那何不用隨時可出入的債基試好點用債類收高息,之後再投更大舊錢去買到期保本之直債呢? 

 

人幣是受管制貨幣,引申出事項應留意。幾時都應轉返做美元,睇人幣升跌去決定持有與否是很粗疏做法。

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