居屋定私樓好?

本人 (40 yrs) 和太太 (33 yrs) + 囝囝 (2+ yrs) 住藍田居屋 600+呎(2房) (現值約300萬 (綠表價)，尚欠银行~60萬 loan，每月供款約4,800左右)； 本人月入36K，工作穏定，太太全職湊囝囝，現約有10萬股票及30萬現金，每月大概可以儲15K左右，雖然唔算得上係富裕，但都叫做比上不足比下有餘。

 

最近有住在同區樓齡相若居屋的朋友，有感現時樓價高企，剛以綠表價320萬賣出其居屋，並打算租屋住2年左右，等其後樓價明顯回落後，才以低價買入較大面積的樓住；他也提議本人可以考慮將現住的居屋買掉套現，坦白講，本人都有些心動，原因有2個：

(1) 因為如現在放售本人自住的居屋，可以套現大概200+萬，加上囝囝開始慢慢長大，未來的使費及日常開資也會越來越大，這200+萬可以減輕很多的負擔;

(2) 從討論區這裡Lum Sir回覆部份版友的答案，給予本人的感覺是’居屋’只可以是一個沒有出路的物業，除了解決居住的問題外，好像在投資回報上，没有其他出路。

所以本人真的好迷茫， 非常希望得到Lum Sir 寶貴的意見。謝謝 !

 

答案

在本網已不時提及，如賣樓可獲得你儲十年才獲到之金錢，不妨賣出。十年就當樓市點都會行了個中或大型周期，即你今日賣出點都會搵到個低位再買，計及你現時只單人工作，負擔不少，那先套二百萬+為上策。

 

至於居屋在長線，實在是次一級的投資物。但過兩年有政府干擾，所以價錢跑快一段。但計於居屋轉在市場要補地價，未補價去加按亦難上加難，所以投資價值長遠比私樓低。倒不如用近一年居屋好勢，收漁網獲利。

 

賣了居屋後，借貸力為36000/10000*2.59*50%=4.66mil，購買力是4.66mil+約二百萬即是近7.0mil。小朋友就上幼稚園，那不如選個好校網，購入兩房，九成上會買私樓了。原因一是該樓房在土瓜灣、九龍灣不少選擇，雖樓齡係廿幾年，不過唔係叫你住一世，所需價錢是三百萬餘，你只需動用一半購買力就可入手。買入後還有近二百萬現金(因首期只係三十幾萬)在手，入手債券基金或直入債券，每月收息坐七千望一萬，那你新樓房其實每月按揭供款，只不過都是一萬元多些少，將按揭供款減去債券收息，你在住屋方面淨開支仲少過而家($4800左右)。

 

當你個小朋友大個仔，你由原本只守住間居屋，變做有間私樓，仲要加百幾二百萬現金在手，當中你既付出是冇分別的。個仔個校網你仲可以而家選!

 

 

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
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