比市價平40%既盤，係咪買入機會? #1985

諗Sir你好

 

想請教一吓你幾個問題，有D複雜，我盡量簡化。Thanks.

 

背景：

A1）我親戚將會以優惠價賣一層舊樓給我（大約55年樓零，有lift）。買給我低於市價大約40％（check過HSBC）。

or

A2）應該買新工廈（似商廈但契約是工業大廈, around a year)

1. B) 本人年齡37，月入$35000左右

 

兩者也不用申請按揭：

i）我本人能夠full pay 舊樓。

ii）工廈亦不需按揭，因為親戚已full paid。只需要月供給親戚。

iii）我亦是該名親戚嘅擔保人（沒有其他負債）

 

我男朋友未嘗試過上車，請問吓：

 

1）以投資角度，應該選舊樓還是工廈？

 

2）如果親戚直接賣俾佢，而我付款（fullpaid），有什麼法律文件能夠保障我？我只需要男朋友承擔賣樓時的價格（例如，我以一百萬買入，佢只需歸還我一百萬），有賺的差額將屬於佢。

 

3）如果用我名字買，有沒有法律無文件可以分享50％業權俾佢？

 

4）如果以上情況apply落工廈，是否更好？（大角咀區）

 

如果資料不足，麻煩你話我知🏻

ANSWER:

無論A/B都唔係好選擇，當然我地收得錢都會夾硬同客二選一，始終阿客個問題係咁出~

 

首先將住宅比市價低40%賣樓比人，好似係讀者「賺左」40%。然而從價印花稅(從賣價打的印花稅)在此交易是不是徵少了? 如果人人咁做而此路是通，每買一層樓稅局咪收少最少幾十萬稅? 那為何稅局上年收既印花稅以百億計? 係咪炒開樓既人唔敢做而只係讀者敢? 

 

所以合法避稅有技巧，賣價亦不能無限低，做一系列買賣之前，每步出現的文件及對答要準備好哂。邊做邊諗邊出文件的，死梗。嚴重者更傻到出假文件既，坐監。至於合規及正常做法，買樓003有授。

 

如筆者有同一情況，既然樓係親戚，不如將盤放比地產，睇睇有幾多人黎睇樓同出咩價? 留意對於45年或其上之舊樓，由於成交疏落，網上查到既價可能係舊年賣的，又或是不同開則之單位類型，參考性有但較低。加上買入產權要同時處理佢既負擔，例如有冇被政府釘契、原業主有否比人告，這些查冊事項在下星期買樓001有授。少量剩位。

 

留意釘左契既樓又唔一定「死」既，可能只係渠有些少漏而被投訴落左SECTION 26，買家識既仲可趁機屈業主減價。而你簽約後整返好及找政府出番compliment letter，咁你就重新洗淨個業權，真有賺啦。

 

至於未做過生意既人，不太建議投資工商廈。例如一幢商廈可以好合做整指甲，但做唔到診所既。大家最好明白不同行業的出牌條件及開檔所需，要唔要成日搬野? 單位自來水等等，還有很多…所以打開工既人，好少肯額外學習某工商單位之投資價值。

 

由於工商廈一旦失手，加上經濟下行，空租期可達半年或幾年。而住宅只要係大屋苑，避開底層唔講，其餘單位肯減一千幾百好快可租出。當然讀者那50幾年舊樓，按揭做唔到20年之餘(連15年都唔樂觀)，唔似屋苑樓咁好似。如有些少現金係手，可應付一旦需維修之費用或渡過空租期，在只有A/B的選擇下，筆者寧願A。

 

至於大家報上見到那些劏房大王，手持100間劏月收50萬的，佢做到要有唔少客觀條件:

有熟行經紀幫佢搵到一批專租劏房既客(你試下落美聯放劏房? 佢地唔識亦唔想幫你的)

有相熟律師幫佢處理一買返黎或屬半契或不全契的樓

有裝修佬同佢應付不斷的小型家電修理，又或者經AGENT「溝通」後，租客放棄唔整

請人幫佢收租、續租

 

所以有時睇落好好賺，但做落就知要好多「架生」。

 

如讀者出錢又用男友名買親戚住宅單位，叩男友簽單位主要持有人是讀者，為利用男友未買過樓既「人頭」名額去慳稅。初步確可慳稅但恐怕驚足七年，因稅局隨時會拎返男友簽份野去控告兩位做假買賣意圖逃稅，唔知兩條罪可唔可以一齊坐(監)快些出冊? 其實只要叫親戚逐步將業權甩比讀者，就唔使用男友人頭啦。留意呢位親戚係讀者阿媽? 阿妹? 阿婆? 阿嫂? 都有關係。要知筆者才可進一步作答。但總括方法亦是買樓003有授。

 

買樓001及003之課程內容請再拉下，在收息101/103課之下可見。

諗Sir 真人授課

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