比市價平40%既盤,係咪買入機會? #1985

諗Sir你好

 

想請教一吓你幾個問題,有D複雜,我盡量簡化。Thanks.

 

背景:

A1)我親戚將會以優惠價賣一層舊樓給我(大約55年樓零,有lift)。買給我低於市價大約40%(check過HSBC)。

or

A2)應該買新工廈(似商廈但契約是工業大廈, around a year)

  1. B) 本人年齡37,月入$35000左右

 

兩者也不用申請按揭:

i)我本人能夠full pay 舊樓。

ii)工廈亦不需按揭,因為親戚已full paid。只需要月供給親戚。

iii)我亦是該名親戚嘅擔保人(沒有其他負債)

 

我男朋友未嘗試過上車,請問吓:

 

1)以投資角度,應該選舊樓還是工廈?

 

2)如果親戚直接賣俾佢,而我付款(fullpaid),有什麼法律文件能夠保障我?我只需要男朋友承擔賣樓時的價格(例如,我以一百萬買入,佢只需歸還我一百萬),有賺的差額將屬於佢。

 

3)如果用我名字買,有沒有法律無文件可以分享50%業權俾佢?

 

4)如果以上情況apply落工廈,是否更好?(大角咀區)

 

如果資料不足,麻煩你話我知🏻

ANSWER:

無論A/B都唔係好選擇,當然我地收得錢都會夾硬同客二選一,始終阿客個問題係咁出~

 

首先將住宅比市價低40%賣樓比人,好似係讀者「賺左」40%。然而從價印花稅(從賣價打的印花稅)在此交易是不是徵少了? 如果人人咁做而此路是通,每買一層樓稅局咪收少最少幾十萬稅? 那為何稅局上年收既印花稅以百億計? 係咪炒開樓既人唔敢做而只係讀者敢? 

 

所以合法避稅有技巧,賣價亦不能無限低,做一系列買賣之前,每步出現的文件及對答要準備好哂。邊做邊諗邊出文件的,死梗。嚴重者更傻到出假文件既,坐監。至於合規及正常做法,買樓003有授。

 

如筆者有同一情況,既然樓係親戚,不如將盤放比地產,睇睇有幾多人黎睇樓同出咩價? 留意對於45年或其上之舊樓,由於成交疏落,網上查到既價可能係舊年賣的,又或是不同開則之單位類型,參考性有但較低。加上買入產權要同時處理佢既負擔,例如有冇被政府釘契、原業主有否比人告,這些查冊事項在下星期買樓001有授。少量剩位。

 

留意釘左契既樓又唔一定「死」既,可能只係渠有些少漏而被投訴落左SECTION 26,買家識既仲可趁機屈業主減價。而你簽約後整返好及找政府出番compliment letter,咁你就重新洗淨個業權,真有賺啦。

 

至於未做過生意既人,不太建議投資工商廈。例如一幢商廈可以好合做整指甲,但做唔到診所既。大家最好明白不同行業的出牌條件及開檔所需,要唔要成日搬野? 單位自來水等等,還有很多…所以打開工既人,好少肯額外學習某工商單位之投資價值。

 

由於工商廈一旦失手,加上經濟下行,空租期可達半年或幾年。而住宅只要係大屋苑,避開底層唔講,其餘單位肯減一千幾百好快可租出。當然讀者那50幾年舊樓,按揭做唔到20年之餘(連15年都唔樂觀),唔似屋苑樓咁好似。如有些少現金係手,可應付一旦需維修之費用或渡過空租期,在只有A/B的選擇下,筆者寧願A。

 

至於大家報上見到那些劏房大王,手持100間劏月收50萬的,佢做到要有唔少客觀條件:

有熟行經紀幫佢搵到一批專租劏房既客(你試下落美聯放劏房? 佢地唔識亦唔想幫你的)

有相熟律師幫佢處理一買返黎或屬半契或不全契的樓

有裝修佬同佢應付不斷的小型家電修理,又或者經AGENT「溝通」後,租客放棄唔整

請人幫佢收租、續租

 

所以有時睇落好好賺,但做落就知要好多「架生」。

 

如讀者出錢又用男友名買親戚住宅單位,叩男友簽單位主要持有人是讀者,為利用男友未買過樓既「人頭」名額去慳稅。初步確可慳稅但恐怕驚足七年,因稅局隨時會拎返男友簽份野去控告兩位做假買賣意圖逃稅,唔知兩條罪可唔可以一齊坐(監)快些出冊? 其實只要叫親戚逐步將業權甩比讀者,就唔使用男友人頭啦。留意呢位親戚係讀者阿媽? 阿妹? 阿婆? 阿嫂? 都有關係。要知筆者才可進一步作答。但總括方法亦是買樓003有授。

 

買樓001及003之課程內容請再拉下,在收息101/103課之下可見。








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