樓市還有小陽春? #1986

你好本人剛上了收息101 TEDV70

我與女兒住在家人居屋,市價480萬,按揭260萬,20年還,月供約14000

月入30K,儲蓄都有150萬左右

近日有兩項投資,希望指點:

 

自己名買新界一房細單位投資,490萬大屋苑,估計易租易放,收租有13000

 

另外利用500000買入收息保險,派息4.7%,縛5年

有感這計劃或許不是太好,怕投資錯,想請問好不好在冷靜期前停左佢?

 

希望用手上現金150萬做增值以及十年後有間供滿既樓,女兒出國讀書,自己有間樓仔收租,債基派下息比我同朋友去下旅行,已經無憾,希望你比下意見。

謝謝

ANSWER:

樓市的momentum,在傳統小陽春期(農曆年立春後)之前已動起來! 此見於土地註冊處12月公佈的物業成交宗數(下圖),已連續兩個月比上年宗數多。在逃犯條例反對遊行後,社會一直觀望,2019年6月的成交6211宗,比2018年同月9252宗跌了不少。之後七、八、九、十月都比上年差,但十月5000宗左右已同上年差不多,情況在看似很差時,數字上反而說了話。而宗數在11及12月都比上年多,加上筆者到地產鋪及行家觀察,睇樓量在12月大幅上升,不少死盤都翻生,靚野一早(賣)走左,筆者希望結合數據分析加上身作地產前線,同你親手感受熱鍋上的溫度。

然而490萬買一房,筆者仍覺不合。一房客源少,同樣銀碼可在屯門買到大屋苑兩房,或荃灣中心荃德的細兩房都可。當然加些少錢最好,換間20-30年樓齡兩房,好租又正路,買樓最怕長空租期,白供樓。至於升唔升都係後話,唔好太睇重。留意唔係越大越好,1500萬價碼或其上的,實力少唔好諗。

 

讀者借貸力為30000/10000*50%*2.59 = 388萬,現時按揭政策註定單打獨鬥係難。統計處預估香港有約250萬個家庭,平均家庭人口2.8位,政策大多以一夫一妻再加小孩一個去量度,所以早年買間細兩房可以九成上會,夫婦如月入每人兩萬,借貸力盡計為520萬,只要儲到50萬而市區大有500萬兩房選擇,政策區條數就係咁計。2019年要討好一班有兒有女的中產,佢地肚腩大抗議無份,更為仔女不容有失,讀書又係政府津貼學校,只要稍轉按揭政策令換樓更易,例如買800萬樓上到九成的「喜訊」! 可能會「收貨」!當中只需有5-10%,或可將「局勢」反過來。

 

按2016年人口統計,46.9%的人口都介乎25-55歲,呢批人就當10%已佔很多。而讀者有個小朋友,相信仍可陸繽收到些恩惠,放寬按揭只係第一份禮。同意政府仍有不少作為,加上市民仍很有「子彈」,可支撐1500萬市值以下的樓市。

 

同於2016年人口普查,全港約120萬間私樓,約79萬間已供甩左。順提: 老居有約40萬間,公屋有70萬間。所以全港得160萬間住宅樓係可投資,對於全世界及中國市場,確實唔夠。

 

至於收息保險,留意要同時比保險計劃之平台費,又要付基金之管理費。那何不同證券行與銀行認購,都係買同一基金,但免去保險公司平台費呢? 雖保險公司有回贈比你更可免認購費,但證券行與銀行的認購費多少可以傾。更重要係,筆者與市面有些持牌人,正努力經營新模式: 

不靠收取投資產品佣金去予投資意見,只在提供資訊及課程上收取費用。過去不少舊生到收息堂先知之前投資做錯哂,被繞圈….才意識到獨立人仕提供之意見,十分重要。








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