2020國際投資策略(續) #1983

諗Sir:

 

我倆夫婦是您的忠實粉絲,現有意購入首個投資物業,望諗Sir指點迷津,您對物業投資的獨到認識令我們留下深刻印象。

 

夫婦年約30歲,有一子女,每人月入4萬,兩人共儲2.5萬,工作穩定。

 

自住在元朗單位,價值約600萬,其中約300萬尚未供完,現時每月供款12,000元。另有現金約80萬,需在港島工作。

 

計劃儲蓄兩年得現金60萬,連同自己80萬,共140萬現金作下列投資:

 

買入約20年新界三房作學生宿舍,750萬入手,付10%首期用夫婦拆出一人名購入

用木間為5間房,保守計每間套房每月收租6,500元

扣除差管地租約1,000元,4間套房的淨租金收入為31,500元

假設屆時實際按息為2.4%,每月供款約24,000元。扣除供款後,每月淨現金流為7,500元。

 

50萬投入債基,年息12%,佣金2%計首年收息淨10%,之後每年12%,每月有$5000收入

 

上述兩件事做好之後,將元朗單位出租,應租金可夠$12000供款,而夫婦行用(7500+5000)=12500加上原本要供樓的12000,共24500去荃灣或荔枝角租三房,方便小朋友上學

 

請問上述計劃是否可行?有否更好的選擇?

 

希盼賜覆

 

ANSWER:

讀者的計劃作得頗周詳,計算準確,用此態度理財就當沒諗sir亦能活出一片天。然而執行上點做好細緻位,就係成敗的判定關鍵。

 

套房唔係每一處都做到,至於人地講既location, location, location,唔係就咁選個最旺既地方。而係指投資地產,屬排他性投資。即係呢個地方我霸左,你就無,唔同股票,你買完我再印,印到你唔夠錢買為止,仲可以掉轉數叫你供股。所以買樓,要選一個地方對於某些人能提供exclusion的。

 

好似97至2007年落成既樓,開始有會所又沒陽台,呢類屋苑既兩房較合一些單身而又高薪既單身族,加上97-07年既樓管理費一般無咁貴(同而家新樓比),而單位開始因為樓齡高而出現折舊,令租務回報稍高,大家買樓投資時要考慮埋呢類因素。

 

至於三房客係要陽台、較要停車位同學校/補習社的。陽台大部份人覺得浪費,不過三房家庭多衫要洗,有陽台好重要。亦有些內地客佢地係好喜歡陽台既,可能慣左。至於會所大多數有健身房,這些對單身女或異地工作的人,都有吸引力,佢地較少落街跑步。有時睇一個經紀勁唔勁,熟地區熟書為基本。再高一層次睇佢識唔識因應面前個客既背景,找出「痛點」打中佢「要害」,說服呢間屋有佢想要既野。一個好經紀,少既幫你賺多一百幾十萬,多既真係可以助你發達。

 

當然租比學生做宿舍,又是另一類「痛點」。筆者在買樓003課交待。至於學生宿舍唔一定租比學生,很多內地人為求身份證或真事業,在港工作。第一味可以叫佢地租樓,第二味可以問一些內地業主有冇意平賣手上香港樓盤? 時局不明,機會更是處處。

2020年最不明不是香港,中東打從2019開始筆者就留意,如今真要爆發。中東因回教什葉派同遜尼派兩邊邀對,時常被不同國家陣營拉攏而打起來,什葉派伊朗超過六成石油產出都到中國,如美國能助沙地阿拉伯打擊伊朗,既鞏固英國新在埃及與也門成立的新美國勢力,亦打制著中國咽喉,一舉兩得。土耳其原本親歐,現在加入中、俄聯盟,加上中國硬係覺得美帝要亡佢咁,在預期會自我實現之下,貿易戰轉為熱戰,真由中東打起。怪不了國泰要賣中國的帳,更要徹底的跪。因國泰飛英國的油水航線,很可能再經不了中東飛,透過中國去是後2020年的唯一路徑。

 

打從2019香港人多了國際視野,來得正是時候。欲知後事發展必先明白運行著的主旋律,而最軸心的旋律不是貿易戰,而是早年疑似俄羅斯向北韓輸出技術射彈惹美國,美國利用貿易問題逼中國攪掂「金仔」單野,中國唔想上身而在貿易戰問題上又拖拖拉拉。家陣美國向中俄陣營反擊於伊朗製造問題。你見貿易戰只係「副產品」,核心還是伊朗究竟在中俄力撐之下,夠膽去到幾盡。同時油價唔係必升的,美國要打壓伊、俄最有效還是力壓油價。至於俄羅斯點解咁攪事? 君不見俄羅斯三倍ETF(下圖)在過去一年由$34水平升一倍$70,就知俄羅斯呢幾年無人攪加上英國內亂法國(派人成功)混亂,開始自大又身痕了。英、德、俄打從1890年開始就是西方三國誌,只要有任何一方缺角,就會助長其他方聲勢。何況克利米亞大捷、土耳其靠攏,俄人不趁此時向南擴張勢力,更待何時呢? 

上圖的俄羅斯三倍ETF,前幾天在伊朗大事發生之後,再急跌5.8%。明眼人知道,這件事唔只美國同伊朗咁簡單。

 

留意細節,集中分析同主旋律有關的新聞而消除雜音,是2020投資獲利的重要原則。

 







 


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