你好諗Sir,
非常贊同你一句說話：「一間自住一間收租是理所當然的」。遺憾認識你稍遲，令個人資產暫不足應付退休，生活環境多年未有改善，祝福你身體健康生意興隆能為我們多點寫作，提點更多迷路人
本人
44歲為全職媽媽，
丈夫47歲月入40000
有一仔一女: 大女13歲兒子9歲
單名沙田區單位供滿，市值850萬
現有現金150萬
將有份晉富保險到期，回籠100萬
目標: 希望50歲有三宅
ANSWER:
讀者屬不少仔女將成人的港人寫照，與孩子仍在3-9歲的情況稍不同。呢批「中港」在97年左右投身社會，做得4-8年野之後買樓正值樓市低潮，其後食盡整個資產泡沫浪，好似讀者咁樓已供滿淨資產值過千萬，形勢不俗! 既無「老港」那份回望式慨嘆，亦未見「幼港」那份無力感。究竟點先可用好手上皇牌，成就美好退休生活?
都是那句: 要加按樓。始終大部份人的錢都是靠樓市膨漲而賺返黎，有小部份人炒股及投資發達的，未到最後一鋪都未知成世人贏定輸。至於有本事憑事業去賺千萬或過億的，係時候問自己你目前的工作對你是興趣? 還是都係用樓+債去收番幾十萬月息，及早離開職場?
政府上年尾的放寬按揭政策害了不少人，當然被害者都錯在少為自己做準備，不明白八成經HKMC或其他保險公司上會買樓，批核所需條件比六成難，買左樓或上左船先知銀行借唔到，撻訂情況增多。踏入一月，明顯睇樓量增加，如未儲齊三間樓既人應考慮在未用超70%借貸力之下置業，已四間或更多樓者宜觀望，因為佢地再買樓屬純投資行為，這批人才應利用市場升跌作入市指標。當然薄有資產及對投資有經驗者，都明白撈底好難撈到最底，適可宜止。
讀者自己冇做野，家庭借貸力為40000/10000*50%*2.59 = 520萬。即爸爸的人工只夠將自住樓的錢按出黎，其後用盡借貸力。要買第二間樓，太太必須有份工，或利用買樓003借貸力由無變有之法令自己借到錢。
關於借貸力由無變有、及八/九成上會批核條件變兩之事，發現不少人都未能掌握，故先拋出幾個要點比大家思考:
如果你去A銀行批八成上會「瓜左」，由於你的資料(及錯誤做法)已通銀行上了HKMC，再搵B銀行去批好多時無用
很多時借款人係有條件去上會的，只不過佢唔識點合規去展現美好條件及把拙項收藏
寫公司信去證明自己幾多人工，寫銀行批貸，如果你封信既發出公司不屬全港知名的，基本上是白寫，銀行只會加0.001%的信任度。當然你問佢公司信有冇用，佢梗係答有啦! 那怕是0.001%
做六成借一按上會，批貸人只涉及銀行，快同易好多。要做七至九成二按，一般要經半官方機構HKMC，難了。
買樓前落銀行問借唔借到，很可能是白問。銀行不會為其後能否批貸而保證
做八至九成上會，很多消費或月扣式項目，HKMC都可懷疑你是隱藏債務，叫你解釋。
讀者可將自己借貸力建構，例如令自己擁有份月薪3萬5的工作，令家庭借貸力上升至(40000+35000)/10000*50%*2.59 = 970萬。那加按完自住樓後，假設加按400萬之下，仍有520萬借貸力比佢買第二間樓。
400萬現金拎返黎，一半放定期，另一半可投入收息101的債基，做C餐及E餐各一半，利用2020市況稍轉好之象，希望有12%年息收之餘又有價賺。200萬收12%-14%年息，一個月月入多了20K-22K，儲返2年，其實第三次買樓都係度啦。至於第二次買樓，就用200萬定期打算。由於太太未有樓，可高成數上會第二間樓。而第三間可逐步將夫婦其中一人甩名而省印花稅又可淨身有人頭。
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高成數上會出租破解實例解說
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睇樓正確步驟及留意地方
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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