五十歲圓三宅夢 #1981

你好諗Sir, 

 

非常贊同你一句說話:「一間自住一間收租是理所當然的」。遺憾認識你稍遲,令個人資產暫不足應付退休,生活環境多年未有改善,祝福你身體健康生意興隆能為我們多點寫作,提點更多迷路人

 

本人

44歲為全職媽媽,

丈夫47歲月入40000

有一仔一女: 大女13歲兒子9歲

單名沙田區單位供滿,市值850萬

 

現有現金150萬

將有份晉富保險到期,回籠100萬

 

目標: 希望50歲有三宅

 

ANSWER:

讀者屬不少仔女將成人的港人寫照,與孩子仍在3-9歲的情況稍不同。呢批「中港」在97年左右投身社會,做得4-8年野之後買樓正值樓市低潮,其後食盡整個資產泡沫浪,好似讀者咁樓已供滿淨資產值過千萬,形勢不俗! 既無「老港」那份回望式慨嘆,亦未見「幼港」那份無力感。究竟點先可用好手上皇牌,成就美好退休生活?

 

都是那句: 要加按樓。始終大部份人的錢都是靠樓市膨漲而賺返黎,有小部份人炒股及投資發達的,未到最後一鋪都未知成世人贏定輸。至於有本事憑事業去賺千萬或過億的,係時候問自己你目前的工作對你是興趣? 還是都係用樓+債去收番幾十萬月息,及早離開職場?

 

政府上年尾的放寬按揭政策害了不少人,當然被害者都錯在少為自己做準備,不明白八成經HKMC或其他保險公司上會買樓,批核所需條件比六成難,買左樓或上左船先知銀行借唔到,撻訂情況增多。踏入一月,明顯睇樓量增加,如未儲齊三間樓既人應考慮在未用超70%借貸力之下置業,已四間或更多樓者宜觀望,因為佢地再買樓屬純投資行為,這批人才應利用市場升跌作入市指標。當然薄有資產及對投資有經驗者,都明白撈底好難撈到最底,適可宜止。

 

讀者自己冇做野,家庭借貸力為40000/10000*50%*2.59 = 520萬。即爸爸的人工只夠將自住樓的錢按出黎,其後用盡借貸力。要買第二間樓,太太必須有份工,或利用買樓003借貸力由無變有之法令自己借到錢。

 

關於借貸力由無變有、及八/九成上會批核條件變兩之事,發現不少人都未能掌握,故先拋出幾個要點比大家思考:

 

如果你去A銀行批八成上會「瓜左」,由於你的資料(及錯誤做法)已通銀行上了HKMC,再搵B銀行去批好多時無用

 

很多時借款人係有條件去上會的,只不過佢唔識點合規去展現美好條件及把拙項收藏

 

寫公司信去證明自己幾多人工,寫銀行批貸,如果你封信既發出公司不屬全港知名的,基本上是白寫,銀行只會加0.001%的信任度。當然你問佢公司信有冇用,佢梗係答有啦! 那怕是0.001%

 

做六成借一按上會,批貸人只涉及銀行,快同易好多。要做七至九成二按,一般要經半官方機構HKMC,難了。

 

買樓前落銀行問借唔借到,很可能是白問。銀行不會為其後能否批貸而保證

 

做八至九成上會,很多消費或月扣式項目,HKMC都可懷疑你是隱藏債務,叫你解釋。

 

讀者可將自己借貸力建構,例如令自己擁有份月薪3萬5的工作,令家庭借貸力上升至(40000+35000)/10000*50%*2.59 = 970萬。那加按完自住樓後,假設加按400萬之下,仍有520萬借貸力比佢買第二間樓。

 

400萬現金拎返黎,一半放定期,另一半可投入收息101的債基,做C餐及E餐各一半,利用2020市況稍轉好之象,希望有12%年息收之餘又有價賺。200萬收12%-14%年息,一個月月入多了20K-22K,儲返2年,其實第三次買樓都係度啦。至於第二次買樓,就用200萬定期打算。由於太太未有樓,可高成數上會第二間樓。而第三間可逐步將夫婦其中一人甩名而省印花稅又可淨身有人頭。

 

 

 







 


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