2020 ALL-IN買樓後的下一步? #1980

諗sir︰

 

    你好,本人及丈夫均報讀了您的「買樓003」課程(一拆二收租睇市班 / TELY54,於1/2019上課),有感香港前景及房屋政策有變,特意來函欲尋找更加佳的投資方案。

 

    本人31歲,丈夫34歲,收入每月$200,000$至300,000(但由於二人自己做生意,故此不太穩定),儲蓄$120,000(扣除$15,000家用、$15,000供樓、$10,000多卡數、$8000多供車、其他開支約$30,000),並因剛買入鋪位,手上現金只餘$150,000,沒有買任何股票。

 

本人和丈夫資產如下︰

 

  1. 2017年買入    (太太名) 屯門青榕街3號海譽       買入價 $9,800,000 (付4成,後加按套現$1,850,000購入屯門盈豐商場鋪)    自住物業

 

  1. 2015年買入    (先生名) 屯門滿名山一房單位  買入價 $3,980,000 (付兩成,已做轉按,不是借發展商,供$10000多,收租$12300)

 

  1. 2019年買入    屯門盈豐商場鋪       買入價 $5,050,000 (付7成,供$7000多,收租$14500)

 

  1. 2013年買入    (先生名) 錦田石湖塘無滿意紙村屋    買入價 $460,000 (Full paid, 收$3500租)

 

  1. 2018年買入    屯門海景花園車位   買入價 $710,000 (Full paid, 收$1600租)

 

  1. 2018年買入    屯門海慧花園車位   買入價 $640,000 (Full paid, 暫未出租)

 

    由於本人及丈夫營運九間補習社(營運成本約每月$500,000),有感營運成本上升及未來經濟不明朗,加上女兒一歲多,已打算入讀九龍塘幼稚園,父母二人60多歲,母親已退休,想為全家人的生活作調整及改善,希望尋找更佳的投資方案而產生更多被動收入。

 

    本人由於當時覺得現自住物業海景好靜、高樓大、半新樓而購買,但因是單幢物業,管理費高達每月$4000多,加上女兒逐漸長大,有感配套不足,交通始終不變。曾經睇過海之戀及啟德新樓欲做住,但距離工作地點太遠,故放棄念頭。

 

    請問諗sir有否更佳建議,本人應否賣樓,買租金回報高的單位而租住新樓?

 

    本人及丈夫現有的物業組合可有更佳調整而令回報更高?

 

    本人多年來一直只會購買物業,有感房屋遊戲越來越難玩,冇名、成本太高,可有其他建議令本人及丈夫可產生每月$80000至$100,000被動收入呢?

 

    懇請諗SIR指點迷津,作出回覆,感激不盡。

 

ANSWER:

一間營運成本高達50萬而只賺25萬的補習社,看似平均每月入25萬算唔錯,但大家來信都係想聽真話: 筆者認為呢盤生意大有改進地方,盈利若只得營運成本一半,一旦盈利再下降….每做一個月生意除時燒走往時半年盈利。利申一下,筆者自己的生意都係做到約4-5倍比率,例如10萬成本,淨利40萬左右,而大家無謂將上市公司那幾千萬turnover而只賺一萬蚊的事拎黎講。上市公司係公眾公司,老闆上左市就無心同大家每股賺咁多盈利。這世界到最尾,都係睇你自己。

 

31歲既讀者,同唔少本blog年輕既讀者一樣,要去學好「守」,即應對經濟下行的情況。此年齡層朋友上次08金融海嘯時仍讀書中,未經歷過似樣的跌浪故今時要學好避免予過少或過激之反應。

 

讀者或許受近月新聞影響,認為香港樓市走低。誠然香港前景難明,但將手上樓房組合全賣是過激行為,先講明要避免及勿讓新聞吹噓去牽動自己情緒。

 

至於手上持現金望股樓大跌去撈低者,認清此亦是過火行為。活用不同投資物去組織投資組合,令自己遇上升或跌市都可安然渡過,努力實業,免除賺快錢的思想,咁就最妥當啦。

 

點做? 同意讀者要將一些物業沽走,去換債券。失望是筆者寫BLOG不夠努力,致使讀者2019年初才到堂上課,此之前的購入物業,筆者認為都不太令人滿意的。先唔講無滿意紙那村屋,幾十萬就擺埋一邊。車位是跌市中易受沖擊一環,若然車位位置附近空地多而居民平均收入低,車位跌得更快或因流通性低(無人開價)而跳價下跌。好似讀者手持其中一個海慧車位,出到千零蚊都無人肯要。

 

滿名山屋苑無問題,但買該處一房就唔太理想。人搬遠左市中心,就想住大些。那去滿名山攪個一房,真係唔睇好。由於該樓SSD應已過,自己好去想吧。大家見長實當年賣嘉湖山莊,都係打三房招徠的,否則當年又點吸人入去做開荒牛?

 

盈豐商場鋪淨值約有350萬,車位兩個已供滿有130萬,滿名山估現價480萬而淨值480-320 ~ 160萬,計埋讀者手上只15萬儲蓄,資產淨值有約700萬,但當中只有2%是現金….

 

留意生意人全持現金都係唔好,對盤生意太有感情,好易將錢全葬返入盤生意。所以保持一些物業在手唔好賣。

 

由於盈豐商場產出現金流高,加上市淡旺民生區鋪位,所以唔放。滿名山建議賣走,換做學生宿舍,其實學生宿舍唔一定住學生,好多單身較年青那批,很需要。你明佢地要乜跟住執,好快租出,當然地區要中,這是買樓003的新加內容。

 

至於車位賣走(如賣得走),返130萬分兩注入債基吧。過去12月持有A餐的學生收成20%年息之餘,個價升唔少。至於B餐持美國國債,價有少回但由於2019年全年升近10%,比佢回一回可以吧。筆者報喜又報憂,邊類債基升緊同跌緊都講。讀者在2020年溫和升市,可用C餐收住12%-14%年息先,既130萬月息可達13K-16K之餘,最緊要令投資組合不要全壓在港樓。有時人只要過去的生意、過去的投資唔賺錢,就學唔曉下一招了。2020年,大家都要轉營。

 

讀者做好頭13K-16K債基月息,觀察到佢派息穩定後,才想什麼80K-100K月息吧。凡事不會一步到位,最要緊是認識每步點走,走唔通點轉。至於佢儲蓄力如保持現時低水平,2020呢關就算碌過,下一關都唔睇好。








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