諗sir，
抱歉。我不擅長輸入中文。我是您目前的“收息101”課程的學生，很快將參加103課。Read all your books, insighful and most importantly – PRACTICAL !!
在這裡，我想就以下方面尋求您的建議：
我的目標
在最短的時間內（5-8年）獲得財務自由
為家庭維持足夠的現金緩衝
情況：
我今年35歲，月收入110k +年獎金200-400k
我老婆34，月收入6萬
我在馬鞍山站附近有2間公寓：
公寓A（3個房間，低層，600平方英尺）：在2016年購買，價值從570萬增加到現在的700萬重新抵押。未清償貸款480萬。每月還款2萬。
B公寓（4個房間，中層，800平方英尺）：最近以10m的價格購買。 80％抵押。每月還款33k
家庭每月淨儲蓄（出租公寓A並搬入公寓B後）：80k
現金：購買公寓B後50萬
計劃
將每月租金收入18k的公寓A出租給密友。假設通貨膨脹率為3％，它將使每月還款收支平衡。
我有點擔心房價下跌。我應該賣公寓A嗎？但是，如果我現在要出售它，那麼叫格必須大大降低。我的計劃是將它出租給親密的朋友，直到社會動蕩平靜下來。
在2020年向債券基金投資50萬現金+ 50萬稅收貸款，以在2020年產生12-15％的收益
每年投資額外的儲蓄以達到10％的收益率，那麼到2028年，我將實現1400萬總儲蓄，這可以產生100萬的年度被動收入（折算成2019年的現值，通脹率為4％）
問題：
您如何看待房價？儘管市場在2020年通常不會出現太大的下跌，但我需要為最壞的情況做些準備嗎？
我對我的投資組合有什麼建議，可以在有足夠安全緩衝的情況下加快被動收入的積累？
現在消耗了我們家庭總貸款能力的50％至60％，什麼是規劃剩餘貸款能力的最佳方法？
（鑑於美聯儲將在未來2-3年內繼續印鈔）
預先非常感謝您的建議！
問候
K先生
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ANSWER:
人有三間樓一自住兩收租是必須，對於資產不夠者利用買樓舉債變相沽空美金(即港元)，長遠利用時間將債務貶走，令自己老來有供滿既樓係手是最穩嬴之策略，因此讀者還未需要因價位而買賣樓。若你已有四間樓或更多，買賣樓接近純投資行為，到時再睇價位出入未遲。留意市場永遠有人同你講個價第日會升同跌，第一時捉人看預知未來的心理，二是經紀希望透過升跌預期去鼓勵客人買賣而促成交易，2020年希望大家努力行好自己條路，而唔係受人言而被左右下一步。
「舉債變相沽空美金」再解解，即係廿幾年前買落第一城，30幾萬，月供幾千很辛苦(當時人工普遍只一萬幾千)。然而十幾廿年過後，市場資金多了樓價升之餘，通賬令幾千蚊之購買力下降，變相供樓只係頭幾年辛苦而之後好輕鬆，令人在勝率高的情況下「贏」返間樓黎。留意其間租金是隨通賬升值的，只要政府未來會續印銀紙就得。我們重用2019年最後一篇文那幅圖，美國物價指數，2010年至2019年，十年間由約300點升至600萬，平均物價翻了一倍，所以香港樓價由2010年中原城市指數約85點，升至而家約175點，不過份。
最過份還是你認為打工儲蓄可致富，又或根本連錢都唔蓄不買資產，將退休此責交比猛咁印銀紙的短視政府。
讀者現金只50萬，現時買得1000萬樓就當有「人頭」，即冇樓在手的家人名額，印花稅都打40萬+，所以讀者都係咪諗賣樓，免得他人置業又要比高稅。40萬+係用普通稅率去計，唔係15%個隻。
筆者剛買了單位B，付了200萬首期，買後淨50萬現金，加埋稅及雜估計讀者買B前儲蓄有300萬左右。以35歲相對後年齡，加上110K月入可能是近年才達到，此儲蓄力還算合格。至於佢打算係2020年打50萬入債券基金，然後之後每年再供多50萬(以讀者家庭近200萬年收入應可做到，35歲-45歲更是事業上揚期)，計出在年12%債基派息下應可倣到。2031年有款1000萬($10,327,291)。下列算法對於起始資金5萬而其後每年可儲5萬的，十年後有款100萬。
債基未來10年能否穩定派息在12%呢? 如果你用死一隻就難，但判別大勢每年轉一轉，應可以。上年B餐為主，因美國國債主導，2019避險情緒高漲。2020年頭半年應有一次下跌探底，之後慢慢上揚，由熊三轉牛一。此見於兩件近日發生事情:
美金由強轉弱，資金流出美元及美債避風港，澳元重回兌美金0.7水平。未來一年外匯係有得諗，即澳元計債基又可賺息仲賺埋匯
中移動(0941)轉強，源於好做既生意股份見升、亡於最難做既生意其股份都升。電訊先收錢無壓貨，較易做。至於咩生意係難做? 仲有睇咩股票判別由牛一轉牛二? 留意941係唔會升足全程，佢只會升前段。好似2018年初恆指33000水平見頂，941你2016年就升左
筆者唔好會似銀行咁隔個月就叫客人轉基金賺佣，但見到風向轉，而債基不同樓只可長年保持在近同金額派息，息不會隨通賬上漲，故係時候提出。
還有，債基一旦轉錯，或筆者睇錯而你又買錯了，輸不大。很多人買股票或月供股票，都有「我睇中既就會升」的良好意願，在買入前未處理「一旦我睇錯」的情況。此為投資不成熟的舉止。
另外樓市，500-1200萬樓問題不大，香港仍需要表面的繁華及幫人洗錢的勞工，一班西裝友仍需要住千餘萬樓，由2016年已提出九龍三房最好，次選新界大兩房及三房，要向「一房及STUDIO單位」說不! 2500萬之上既樓不看好，此價碼舊有賽西湖(但都好好)，較新有名鑄細單位，這些一向都不是「平民」住的，而呢批人上年應已將部份資金調離港。
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銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
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貨幣基金如何與直債/債基共同配置
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