十年儲1000萬大計 #1979

諗sir,

 

抱歉。我不擅長輸入中文。我是您目前的“收息101”課程的學生,很快將參加103課。Read all your books, insighful and most importantly – PRACTICAL !!

 

在這裡,我想就以下方面尋求您的建議:

 

我的目標

在最短的時間內(5-8年)獲得財務自由

為家庭維持足夠的現金緩衝

情況:

我今年35歲,月收入110k +年獎金200-400k

我老婆34,月收入6萬

 

我在馬鞍山站附近有2間公寓:

公寓A(3個房間,低層,600平方英尺):在2016年購買,價值從570萬增加到現在的700萬重新抵押。未清償貸款480萬。每月還款2萬。

B公寓(4個房間,中層,800平方英尺):最近以10m的價格購買。 80%抵押。每月還款33k

 

家庭每月淨儲蓄(出租公寓A並搬入公寓B後):80k

現金:購買公寓B後50萬

 

計劃

將每月租金收入18k的公寓A出租給密友。假設通貨膨脹率為3%,它將使每月還款收支平衡。

我有點擔心房價下跌。我應該賣公寓A嗎?但是,如果我現在要出售它,那麼叫格必須大大降低。我的計劃是將它出租給親密的朋友,直到社會動蕩平靜下來。

 

在2020年向債券基金投資50萬現金+ 50萬稅收貸款,以在2020年產生12-15%的收益

每年投資額外的儲蓄以達到10%的收益率,那麼到2028年,我將實現1400萬總儲蓄,這可以產生100萬的年度被動收入(折算成2019年的現值,通脹率為4%)

 

問題:

您如何看待房價?儘管市場在2020年通常不會出現太大的下跌,但我需要為最壞的情況做些準備嗎?

我對我的投資組合有什麼建議,可以在有足夠安全緩衝的情況下加快被動收入的積累?

現在消耗了我們家庭總貸款能力的50%至60%,什麼是規劃剩餘貸款能力的最佳方法?

(鑑於美聯儲將在未來2-3年內繼續印鈔)

 

預先非常感謝您的建議!

 

問候

K先生

 

ANSWER:

人有三間樓一自住兩收租是必須,對於資產不夠者利用買樓舉債變相沽空美金(即港元),長遠利用時間將債務貶走,令自己老來有供滿既樓係手是最穩嬴之策略,因此讀者還未需要因價位而買賣樓。若你已有四間樓或更多,買賣樓接近純投資行為,到時再睇價位出入未遲。留意市場永遠有人同你講個價第日會升同跌,第一時捉人看預知未來的心理,二是經紀希望透過升跌預期去鼓勵客人買賣而促成交易,2020年希望大家努力行好自己條路,而唔係受人言而被左右下一步。

 

「舉債變相沽空美金」再解解,即係廿幾年前買落第一城,30幾萬,月供幾千很辛苦(當時人工普遍只一萬幾千)。然而十幾廿年過後,市場資金多了樓價升之餘,通賬令幾千蚊之購買力下降,變相供樓只係頭幾年辛苦而之後好輕鬆,令人在勝率高的情況下「贏」返間樓黎。留意其間租金是隨通賬升值的,只要政府未來會續印銀紙就得。我們重用2019年最後一篇文那幅圖,下圖顯示美國物價指數,2010年至2019年,十年間由約300點升至600萬,平均物價翻了一倍,所以香港樓價由2010年中原城市指數約85點,升至而家約175點,不過份。

最過份還是你認為打工儲蓄可致富,又或根本連錢都唔蓄不買資產,將退休此責交比猛咁印銀紙的短視政府。

 

讀者現金只50萬,現時買得1000萬樓就當有「人頭」,即冇樓在手的家人名額,印花稅都打40萬+,所以讀者都係咪諗賣樓,免得他人置業又要比高稅。40萬+係用普通稅率去計,唔係15%個隻。

 

筆者剛買了單位B,付了200萬首期,買後淨50萬現金,加埋稅及雜估計讀者買B前儲蓄有300萬左右。以35歲相對後年齡,加上110K月入可能是近年才達到,此儲蓄力還算合格。至於佢打算係2020年打50萬入債券基金,然後之後每年再供多50萬(以讀者家庭近200萬年收入應可做到,35歲-45歲更是事業上揚期),用下列計算機計出在年12%債基派息下應可倣到。2031年有款1000萬($10,327,291)。下列算法對於起始資金5萬而其後每年可儲5萬的,十年後有款100萬。

債基未來10年能否穩定派息在12%呢? 如果你用死一隻就難,但判別大勢每年轉一轉,應可以。上年B餐為主,因美國國債主導,2019避險情緒高漲。2020年頭半年應有一次下跌探底,之後慢慢上揚,由熊三轉牛一。此見於兩件近日發生事情:

 

美金由強轉弱,資金流出美元及美債避風港,澳元重回兌美金0.7水平。未來一年外匯係有得諗,即澳元計債基又可賺息仲賺埋匯

 

中移動(0941)轉強,已在收息104教過升市源於好做既生意股份見升、亡於最難做既生意其股份都升。電訊先收錢無壓貨,較易做。至於咩生意係難做? 仲有睇咩股票判別由牛一轉牛二? 收息104再教。留意941係唔會升足全程,佢只會升前段。好似2018年初恆指33000水平見頂,941你2016年就升左

 

因此債基不可像2019年用死B餐,應轉C餐及睇位逐步入A餐。對於收息103的舊生,3個星期前筆者在103舊生群已提出睇法(見下圖)。一年內讀過或重讀過103既學生可在舊生群。

筆者唔好會似銀行咁隔個月就叫客人轉基金賺佣,但見到風向轉,而債基不同樓只可長年保持在近同金額派息,息不會隨通賬上漲,故係時候提出。

 

還有,債基一旦轉錯,或筆者睇錯而你又買錯了,輸不大。很多人買股票或月供股票,都有「我睇中既就會升」的良好意願,在買入前未處理「一旦我睇錯」的情況。此為投資不成熟的舉止。

 

另外樓市,500-1200萬樓問題不大,香港仍需要表面的繁華及幫人洗錢的勞工,一班西裝友仍需要住千餘萬樓,由2016年已提出九龍三房最好,次選新界大兩房及三房,要向「一房及STUDIO單位」說不! 2500萬之上既樓不看好,此價碼舊有賽西湖(但都好好),較新有名鑄細單位,這些一向都不是「平民」住的,而呢批人上年應已將部份資金調離港。如你是103舊生但又擁有2500萬市值或更高的單位但對走資困惑? 建議參加103舊生專屬的「私人銀行講座」。

 

今天是2020年首個工作天,要拚博之餘要有穩當的方案幫十年後自己儲個本。








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室