諗 sir, 您好！最近睇你的blog已有一段時間，覺得您寫的文章很實用，亦有報名上的course，想向你請教一下如何把資產增值及可以換3房樓 (之前五月底曾發 post 但不知為何給刪了)。
本人30歲，已婚，有一個一歲的兒子。我和太太月入大概12萬，每月支出大概8萬（包括供樓供車)。兩人的現金、股票、基金及人民幣定期總共150萬左右。我們同於銀行工作，如不被裁員，收入尚算穩定。
我們現於兩房私人樓居住，物業與太太共同擁有，現值600萬左右，貸款餘額160萬。每月供款2萬，還有8年供完。如賣樓可套現440萬。
我們現在正考慮搬3房樓，因父母住港島，所以考慮用我名買港島3房樓，budget 800萬以下。（知道現時港島樓實在太貴，但亦相信樓價跌時港島樓抗跌能力亦會比較高。）以按六成來計，首期320萬，加其他費用如stamp duty、佣金、裝修大約 90萬，手上大約剩30萬現金。考慮用這些現金去投資高利息的債劵把資產增值 （有其他提議嗎？我對投資不太熟悉，由於以往的經歷，不想買股票）。目標是於2、3年後樓價跌時用我太太名買第二層樓作出租用途。
以上計劃可行嗎？還是我們應該等樓價跌才換3房樓（2、3年內應該夠住），或加按現有的樓套現作其他投資？請問諗 sir有何意見？謝謝！
答案
讀者年輕，不應在三十歲就將三百二十萬現金葬於三房首期，借貸成本現只是2%而銀行職員是1%或更低，何不現在先借? 日後就算加息可將現金補回已借金額。
月入兩人共12萬是唔高唔低，當然三十歲之年是不錯了。如果係淡市或港樓未是如此受追捧，兩夫婦已可過著十分不錯生活，起碼唔住跑馬地都可做個「北角中產」吧。但現在樓價飛升(當然他們人工較好亦有賴樓價升值產出之財富效應)，兩夫婦月入12萬所擁之借貸力為120000/10000*50%*2.59mil=15.5mil。現自住樓只剩下1.6mil借貸，現提供兩個方案你們選擇:
一. 改善環境、
賣樓套回4.4mil，只用70餘萬作首期，買入港島大屋苑三房樓。用4.4mil做首期已在上文提及不值得。你可在網上找日本公司予你的按揭，或他方提供的九成上會途徑，按揭分25年還，年息用2.5%計，月供$31,493而印花稅支出是30萬。當然在前文已有提萬一遇上跌市，日本公司同香港銀行處理手法或有不同，就是有可能準時供款都照call-loan。不過你們手上還有3.4mil現金在手，除非太古城跌到三百幾萬一間而你兩人幾年內連一蚊都儲唔到先會呈現險象(不過讀者每月是可月儲四萬的，留意來文)，發生情況頗低，而該公司是肯先做預先批核，你兩人再去簽約的。
上段講咁耐，都係因為金管規定按證公司借九成上會，借盡都係4.2mil。所以讀者買入8.0mil樓房，如經按證公司點借都係4.2mil，即自己要補三百幾萬首期。你睇下香港求其一間三房都五至六百萬啦! 班官大人真係只會在房candy-crush，你等佢救確實係suck!
你呢個case，係一個典型被逼去借財務的故事。當然日本公司和油尖旺一班財仔是很大分別的，讀者自己再睇睇。
二. 維持原有環境，即開一拆二
由於現居欠款比樓價很低，不如轉單名比太太加按至樓價一半即300萬，套出1.4mil現金就先生揸手。聯轉單名都要比印花稅，用樓價一半計算即四萬幾。轉左單名那先生再買樓就不用比double stamp duty了。及後你將1.4mil做首期買入三百餘萬的新界樓收租，一季租金已可cover印花支出。點解要咁做呢? 其實你而家的忍耐，就係十幾年後無啦啦有多幢樓在手。新界樓只三百幾萬，蝕極有限，何不趁今次樓市升浪，完成退休買落五層樓收租的二部曲?
比起方法一，其實兩個方法都令讀者持有總值800-900萬樓房在手，但方法二是可隨時沽一防守，當中亦有租收產出正現金流。由於一生人所賺金錢是有限，理財要訣是延遲享受，用時間合理將錢財滾大，方法二實為貼切。何況讀者都知有被裁風險，那好好運用自己機遇，為日後準備了。
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加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
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同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.
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買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F
是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識，及即場示範聶sir的選股方略
講 者：聶sir
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地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
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聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
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聶SIR【股市淘金初班】│第3屆A班│S41R│2017/09
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Jack Sir 簡介
- 國際市場資深全職交易員Option Jack
- 32年市場實務期貨期權交易經驗
- 前機構投資者資深分析顧問
- 前理財週刊期權專欄主筆
- 經濟一週期權專欄作者
- Now財經台理財有方節目嘉賓
- 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
- 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
- 著作：盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名
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上堂情況:
Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：
2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。
2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。
2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。
2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）
2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。
5月18日指出：最強藍籌：平安保險.
6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。
8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。
11月23日預測騰訊平保終極見頂
2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會
2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！
2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！
2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢
2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌
2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所
2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身
2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底
2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤
2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元
2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略
2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。
2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。
2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。
2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。
2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次
2018年10月，提出騰訊見底論述
2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大
2018年底，提出年初部署單向走勢做準備
2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點
2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾
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