一個被逼去借財務的故事

諗 sir, 您好!最近睇你的blog已有一段時間,覺得您寫的文章很實用,亦有報名上的course,想向你請教一下如何把資產增值及可以換3房樓 (之前五月底曾發 post 但不知為何給刪了)。
 
本人30歲,已婚,有一個一歲的兒子。我和太太月入大概12萬,每月支出大概8萬(包括供樓供車)。兩人的現金、股票、基金及人民幣定期總共150萬左右。我們同於銀行工作,如不被裁員,收入尚算穩定。
 
我們現於兩房私人樓居住,物業與太太共同擁有,現值600萬左右,貸款餘額160萬。每月供款2萬,還有8年供完。如賣樓可套現440萬。

我們現在正考慮搬3房樓,因父母住港島,所以考慮用我名買港島3房樓,budget 800萬以下。(知道現時港島樓實在太貴,但亦相信樓價跌時港島樓抗跌能力亦會比較高。)以按六成來計,首期320萬,加其他費用如stamp duty、佣金、裝修大約 90萬,手上大約剩30萬現金。考慮用這些現金去投資高利息的債劵把資產增值 (有其他提議嗎?我對投資不太熟悉,由於以往的經歷,不想買股票)。目標是於2、3年後樓價跌時用我太太名買第二層樓作出租用途。

以上計劃可行嗎?還是我們應該等樓價跌才換3房樓(2、3年內應該夠住),或加按現有的樓套現作其他投資?請問諗 sir有何意見?謝謝!

答案

讀者年輕,不應在三十歲就將三百二十萬現金葬於三房首期,借貸成本現只是2%而銀行職員是1%或更低,何不現在先借? 日後就算加息可將現金補回已借金額。

 

月入兩人共12萬是唔高唔低,當然三十歲之年是不錯了。如果係淡市或港樓未是如此受追捧,兩夫婦已可過著十分不錯生活,起碼唔住跑馬地都可做個「北角中產」吧。但現在樓價飛升(當然他們人工較好亦有賴樓價升值產出之財富效應),兩夫婦月入12萬所擁之借貸力為120000/10000*50%*2.59mil=15.5mil。現自住樓只剩下1.6mil借貸,現提供兩個方案你們選擇:

 

一.    改善環境、

賣樓套回4.4mil,只用70餘萬作首期,買入港島大屋苑三房樓。用4.4mil做首期已在上文提及不值得。你可在網上找日本公司予你的按揭,或他方提供的九成上會途徑,按揭分25年還,年息用2.5%計,月供$31,493而印花稅支出是30萬。當然在前文已有提萬一遇上跌市,日本公司同香港銀行處理手法或有不同,就是有可能準時供款都照call-loan。不過你們手上還有3.4mil現金在手,除非太古城跌到三百幾萬一間而你兩人幾年內連一蚊都儲唔到先會呈現險象(不過讀者每月是可月儲四萬的,留意來文),發生情況頗低,而該公司是肯先做預先批核,你兩人再去簽約的。

 

上段講咁耐,都係因為金管規定按證公司借九成上會,借盡都係4.2mil。所以讀者買入8.0mil樓房,如經按證公司點借都係4.2mil,即自己要補三百幾萬首期。你睇下香港求其一間三房都五至六百萬啦! 班官大人真係只會在房candy-crush,你等佢救確實係suck!

 

你呢個case,係一個典型被逼去借財務的故事。當然日本公司和油尖旺一班財仔是很大分別的,讀者自己再睇睇。

 

二.    維持原有環境,即開一拆二

由於現居欠款比樓價很低,不如轉單名比太太加按至樓價一半即300萬,套出1.4mil現金就先生揸手。聯轉單名都要比印花稅,用樓價一半計算即四萬幾。轉左單名那先生再買樓就不用比double stamp duty了。及後你將1.4mil做首期買入三百餘萬的新界樓收租,一季租金已可cover印花支出。點解要咁做呢? 其實你而家的忍耐,就係十幾年後無啦啦有多幢樓在手。新界樓只三百幾萬,蝕極有限,何不趁今次樓市升浪,完成退休買落五層樓收租的二部曲?

 

比起方法一,其實兩個方法都令讀者持有總值800-900萬樓房在手,但方法二是可隨時沽一防守,當中亦有租收產出正現金流。由於一生人所賺金錢是有限,理財要訣是延遲享受,用時間合理將錢財滾大,方法二實為貼切。何況讀者都知有被裁風險,那好好運用自己機遇,為日後準備了。

 









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