諗 sir 你好！
本人已拜讀諗sir 兩本著作『樓換樓』 和 『雙租簇』，現在思考理財，希望諗sir 能抽出極寶貴之時間賜教，造福本人，造福萬民
由於5月家庭會有新成員，需要請姐姐，打算轉租同區三房，租金需$18-20K，希望得到指點。我們在荃灣有個自住兩房單位，2011年夫婦二人聯名購入，當時 $283 萬做10成銀行職員計劃上會供20年，現欠銀行約$180 萬，月供約 $5,500. 銀行估價達 $617 萬
夫婦齊年39，兩人月入都是30-40K，能儲20-30K每月
有兒子x1
手上資金只六十萬，沒有什麼投資，工作由早到晚
究竟我們要賣走兩房換三房? 還是做雙租先租三房?
利用債基去抵銷租三房的租金升幅可以嗎?
將來如何能有足夠既錢退休同留比小朋友升學?
再次感謝 諗sir 寶貴時間，希望 諗sir 有空回覆
ANSWER:
讀者儲蓄速度慢，幸好早年買樓獲利豐厚，今時持有皇牌。誠然到中年仍陷無物業無錢儲之人，同本blog很少會有聯繫，原因明顯不過。先講每買一間樓佣金、印花稅支出都數十萬，此金額對於讀者殷實打工仔而言算唔少錢，所以原本的樓不要賣，只加按，免得第時有米要再買樓收租為退休打算時，又長出堆買樓雜費支出了。
加按最有效是做單買賣，例如夫婦之間的內部轉讓。(老公+老婆)聯名賣比(老婆單名)，印花稅係唔使比15%咁早的，縱使老婆已有樓。但現在呢類個案都多，主要想在買賣中借盡八成當套錢，好似讀者可套617*80%-180 = 313萬。比起你就咁落銀行問加按，職員只按書說加按自住樓可六成，即套617*60%-180 = 190萬，識轉讓可按多超100萬在手。
然而個案多了，主批八/九成按揭的HKMC也醒了，好似昨日文章那封HKMC對於某借貸申請之回信，HKMC問買家同賣家有什麼關係? 如有關係究竟此單買賣之目的為何? 當然，你答「我想按多D錢」，答完後所有在各銀行之申請都「玩完了」。HKMC提供八/九成按係想人人有樓住，而唔係縱容你大洗，可接受的答法筆者在買樓003會同大家一探究竟。
讀者按得313萬在手後，原兩房供樓要500/259 ~19K/月。增大的供款額由租金收入及債基收息支持。租金收入荃灣兩房租15K樂觀的。債基見讀者有313+60 = 373萬資金在手，可將錢先放入MORTGAGE LINK戶口做活期，利息等同按揭的供款息率，即約2.5%，但最多只可放借款額之一半，約250萬。那不妨將淨373-250 ~ 123萬投入債基收息。由於是穩陣錢息要用黎供樓，所以只可入B或E餐，收12-15%年息。至於博賺價的D餐或派約20%的A餐就唔好試。123萬收13%之下，月月收13.3K，加埋租金收入15K，共28.3K新月入，夠補貼19K的供樓支出，更有近10K可津貼讀者租三房。
讀者租三房預算要20K，而原本供樓5.5K，新獲10K正現金流津貼，即讀者補幾千蚊就可租三房改善居住環境了。當然250萬「重兵」仍在MORTGAGE LINK戶口，可看一些指標，在市低時將錢投入債基再收息，12%一年投入250萬，三房都有近80萬息收到，夠再買第三樓的首期，到時退休、一生三宅、及子女升學之問題已解大半。錢用得好同用得唔好? 結果很有分別。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
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