想退休好及留錢比仔女升學,怎辦? #1974

諗 sir 你好!

 

本人已拜讀諗sir 兩本著作『樓換樓』 和 『雙租簇』,現在思考理財,希望諗sir 能抽出極寶貴之時間賜教,造福本人,造福萬民

 

由於5月家庭會有新成員,需要請姐姐,打算轉租同區三房,租金需$18-20K,希望得到指點。我們在荃灣有個自住兩房單位,2011年夫婦二人聯名購入,當時 $283 萬做10成銀行職員計劃上會供20年,現欠銀行約$180 萬,月供約 $5,500. 銀行估價達 $617 萬

 

夫婦齊年39,兩人月入都是30-40K,能儲20-30K每月

有兒子x1

手上資金只六十萬,沒有什麼投資,工作由早到晚

 

究竟我們要賣走兩房換三房? 還是做雙租先租三房?

利用債基去抵銷租三房的租金升幅可以嗎?

將來如何能有足夠既錢退休同留比小朋友升學?

 

再次感謝 諗sir 寶貴時間,希望 諗sir 有空回覆

 

ANSWER:

讀者儲蓄速度慢,幸好早年買樓獲利豐厚,今時持有皇牌。誠然到中年仍陷無物業無錢儲之人,同本blog很少會有聯繫,原因明顯不過。先講每買一間樓佣金、印花稅支出都數十萬,此金額對於讀者殷實打工仔而言算唔少錢,所以原本的樓不要賣,只加按,免得第時有米要再買樓收租為退休打算時,又長出堆買樓雜費支出了。

 

加按最有效是做單買賣,例如夫婦之間的內部轉讓。(老公+老婆)聯名賣比(老婆單名),印花稅係唔使比15%咁早的,縱使老婆已有樓。但現在呢類個案都多,主要想在買賣中借盡八成當套錢,好似讀者可套617*80%-180 = 313萬。比起你就咁落銀行問加按,職員只按書說加按自住樓可六成,即套617*60%-180 = 190萬,識轉讓可按多超100萬在手。

 

然而個案多了,主批八/九成按揭的HKMC也醒了,好似昨日文章那封HKMC對於某借貸申請之回信,HKMC問買家同賣家有什麼關係? 如有關係究竟此單買賣之目的為何? 當然,你答「我想按多D錢」,答完後所有在各銀行之申請都「玩完了」。HKMC提供八/九成按係想人人有樓住,而唔係縱容你大洗,可接受的答法筆者在買樓003會同大家一探究竟。

 

讀者按得313萬在手後,原兩房供樓要500/259 ~19K/月。增大的供款額由租金收入及債基收息支持。租金收入荃灣兩房租15K樂觀的。債基見讀者有313+60 = 373萬資金在手,可將錢先放入MORTGAGE LINK戶口做活期,利息等同按揭的供款息率,即約2.5%,但最多只可放借款額之一半,約250萬。那不妨將淨373-250 ~ 123萬投入債基收息。由於是穩陣錢息要用黎供樓,所以只可入B或E餐,收12-15%年息。至於博賺價的D餐或派約20%的A餐就唔好試。123萬收13%之下,月月收13.3K,加埋租金收入15K,共28.3K新月入,夠補貼19K的供樓支出,更有近10K可津貼讀者租三房。

 

讀者租三房預算要20K,而原本供樓5.5K,新獲10K正現金流津貼,即讀者補幾千蚊就可租三房改善居住環境了。當然250萬「重兵」仍在MORTGAGE LINK戶口,可看一些指標,在市低時將錢投入債基再收息,12%一年投入250萬,三房都有近80萬息收到,夠再買第三樓的首期,到時退休、一生三宅、及子女升學之問題已解大半。錢用得好同用得唔好? 結果很有分別。








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室