諗Sir您好
以往錯在股市交學費，直到發現Homeblogger，一直留意您出嘅片，不盲目投資，很有得著
我倆夫婦刻苦租劏房儲錢，不搞婚禮減低開銷，終在早年上到車，現在打算趁跌市再置業
先生33歲月入40k，中資金融機構，工作開始唔穩定
我30歳，月入28k，工作相對穩定
現有60萬儲蓄每月開支13k，兩人要進修年學費共60k
抽取父母開支供樓後，能月儲30k
本人單名持有物業: 大角咀單幢樓三百幾尺，市價近五百幾萬，月供11k
考慮我們的情況後，應2020年內置業還是等一下?
如暫不買樓，債基收息是否好選擇?
地產經紀聲稱如果銀行估到價，凶宅同層都可按9成，唯上網自動估價估不到該層，HKMC又會否有問題？
地產經紀話一些小僭建如陽台封頂、門口位改動對借貸不構成影響，是否屬實?
喜歡看您上鏡錄影的一對小fans上
answer:
讀者緊儉儲蓄，為理財打好根基，往後只要用對方法及利用時間倍大效果，得著定必比他人更多。先講如果英國政府批你，有案底都可以移民英國。所以「如果銀行估到價，凶宅同層都可按9成的!」我們不是質疑地產經紀的專業性，但經紀不熟悉銀行批按揭的程序實為正常。第一要明，估價者是估價行而唔係銀行，銀行付費叫例如戴德梁行為某單位估價，而該行可決定是否派人到單位視察，又或斷定該單位是否兇宅。所以另一謬誤，是認為銀行判定兇宅之說。
凶宅同層不建議買，因為就當你攪到銀行肯借比你，下家都難，平市場10-20%無謂攪。在2019年10月新政策後，多了人想八/九成上會買800萬市值之下樓，利用HKMC服務。在此先告知大家如在A銀行利用HKMC衰左唔批，全部銀行都有同份記錄，換言之無「一間衰左去另一間之事」。那有心上八/九成會者在買樓前要知一些關鍵事項如僭建及借貸力計法，免得「第一審衰左，又急急腳黎搵諗sir補鑊…」
先講諗sir不是女蝸，唔係咩鑊都同你補到。下方列出近月收到的求助個案，有人入表比HKMC做八/九成後，被HKMC大幅作出提問，大家要盡力避免此情況，而筆者會講解如何在買樓前就避免。或睇得到不可能避，就唔好買該單位。下圖文件一般只經HKMC同銀行職員手，唔會比客睇的。
大家懂英文又有睇既，應知此申請是關於一間村屋。第一點有關DTI(debt to income ratio)，申請人連自己收入都未計好，或有些隱債在借錢前未攪清，HKMC睇到佢總債比收入超出50%，那就要申請人解決了。所以筆者成日係文教計借貸力，是有原因的，就是令大家借錢要懂盡借何額。
第二(2)點，想自己整第二收入，但竟然唔知支票出糧數要先扣MPF，這太核突了。就當之後補鑊話公司負責全兩部份MPF供款，人地都為你好唔會信。因為咁基本既「停波」都做唔好，放你落埸鬥波真係害左你。
第四(4)點，HKMC懷疑賣家同借款人有否關係? 是否內部轉讓。賣樓為名，接爆八成為實?
第7-8點，最致命: 間村屋應有天台屋，HKMC講明要有ON SITE INSPECTION(真人驗樓)的報告，睇完冇僭建才會批。留意間樓仲未轉名比借款人，你又如何說服業主拆很左佢呢? 業主可能想:「唔幫你拆你上唔到會，我可以殺訂又翻賣，仲爽!」
所以呢，知識有價，咪怪我地SELL一月份既買樓001及買樓003課程。而家買家如可以比等同兩課學費的5千蚊就可解決上述一封信，我相信佢即比，而唔係維持呢個心結1-2個月，過埋年…
(再)所以呢，經紀永遠講到乜7都無問題，因為簽左約之後如果佢上唔到會，唔關佢事。不如買家隊上面HKMC封信比經紀，睇下邊個識答你再傾啦。
至於讀者唔好著眼2020買樓，是睇市點變再加按自己能力決定買。夫婦借貸力共(40K+28K)/10000*50%*2.59 ~ 880萬。現已用掉借貸力約300萬，借貸力用掉34%。再買樓借貸力不好用盡，估計只可再加用借貸力300萬，加埋自己比100萬首期左右，預期再買樓應用400-500萬樓作目標，或者讀者有方法產出第二收入令工資提高。另外時機在中原城市指數回至160點，即比高位回15%-20%之時。相信2020樓市會再小調，未來半年積極睇樓，現金先放E餐收息10-12%，60萬產出6000元新增月入，儲儲下都夠付部份首期。直債入場門檻高而REITs要相對於債基之後部署，決出讀者做債基先較適合。
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