沙士成功撈底買樓、生活仍感飄泊個案  #1972

諗sir你好！本人已修畢收息101、收息103，並已報讀買樓001課程。

 

本人現年46歲，現為全職家庭主婦。過去努力工作和儲蓄，可恨並未有好好投資，白白浪費了黃金資產增長期。若現在不努力追趕，恐現金被迅速蠶食，生活質素將不斷倒退，故希望諗sir可以給我一些意見。

 

家庭狀況：丈夫49歲，育有兩名兒子分別17和15歲。夫婦二人向來財政獨立，從未過問先生財政狀況。離職後，家庭支出全部由先生負責，每月約四萬。先生收入每年120萬，不過他投資意識更薄弱。他的資產部份，暫且不作討論。

 

本人持有資產：

-保險公司產品 渣打保誠理想人生/雋陞 $120萬

-渣打智富八年保險計劃 $100萬

-中人壽盈豐寶 $100萬

（由於投資傾向保守，以往保險顧問常說用時間換回報，所以不知不覺買落唔少長年期保險儲蓄產品⋯）

-強積金$30萬

-債基B餐 $100萬 未摃

-債基E餐 $100萬 未摃

-JPM老竇之選人民幣 $80萬 未摃

（2019年11月於上完103後買）

-現金$550萬

-九龍區三房市值$1,200萬，已供滿，我單獨名持有，丈夫已甩名

以往一直持有現金因為買股票蝕多賺少，個人膽小，另想於樓市回落時，再買物業。現在持有之物業是於2003年買入，因為係超低價買入，之後睇物業所有價錢都覺得貴，一次又一次錯過入市時機⋯絶對應驗左”what got you here won’t get you there”!  

 

目標: 1)一生三宅；2)製造被動收入每年$70萬為兩孩子海外升學做準備

 

求教:

-第二注債基，想再買$200萬，摃多$600萬。連原來持有的，扞摃比例約1.2x, B餐與E餐比例70:30。什麼時候為買入時機？計劃第三注再摃$500萬，建議什麼時候買入？

-應否買直債及個人推介

-打算按現有物業取首期，用先生名買第二、三個物業出租。因為年紀大，估計按揭年期未能做太長，故有點心急但又怕摸頂⋯想請教入貨時機。

 

感謝賜教

一位努力的媽媽上

 

answer:

香港人很多所謂「智慧」，例如「努力工作」、「最緊要有著數」，如理解只在字面上，很害人。

 

讀者錯在沙士用低價買入一間樓，之後或覺得幾時買都係貴，無著數，最終錯失資產膨漲潮，現時再返做效果只減半。留意這是想法同性格害左佢，而唔係讀書小害左佢。誠哥讀書，小過佢成堆員工。老闆難在，要先應承大家月底有糧出，自己才看看搵返黎條數多唔多過出糧。先付出，後得到，控制風險，唔先講著數。

 

所以，論投資:「平買、貴買、中平價買，平均而言仍是少平。」論財富:「做人、做事、留有餘地，次次唔會你最著數。」

 

因此，讀者可買樓，成敗關鍵在於有否控制風險。先生工資，支持著120000/10000*50%*2.59 ~ 1550萬借貸力。太太要考慮會否用買樓003「借貸力由無變有之法」，做好文件出多份糧，正規合法咁令銀行借多些錢予佢家庭，就當而家用唔著都應先做。因為銀行唔會傻到，借錢比份工返未夠半年既人。由於現時家庭無按揭，而往後債基安排槓桿只要有渠道，是不會影響其後借貸力的，所以讀者1550萬借貸力大部份仍未使用，應在45歲借貸力逐步被扣前用一下。

 

讀者買第一間樓可選大屋苑就咁收租，現時樓市已比高位跌了10%，只消再待跌幅離高位達15-20%，即中原城市指數在160點附近，讀者可再用20%首期買樓，那樓市由高位直跌30-40%，都未輪到讀者負資產，此為風險控制。至於買邊? 讀者在昨天NOW<息賺>節目已講了(下方VIDEO)。若是買樓003學生可whatsapp 96991141找陳生睇下提及區域仲有咩盤。由於值得睇既盤有限，故只能派比學生。

筆者舊同事成立的買樓易地產公司在過去一個月已為學生促成三單成交，令業主下調價格幅度達30-40萬，令學生付出數千學費百倍奉還。點解做到? 因為買樓易經紀只是代表買家一方的單邊代理，而唔係你入其他地產鋪咁經紀做雙邊代理收埋兩邊佣。地產經紀如同時幫助業主同買家，基本上都係幫業主去提高賣價，而唔會點幫買家。小買家買樓後，很多時資金用掉短時間難返下單生意。

 

至於債基的買入時機，見下圖圈出。至於解說，在收息103堂上將教授及與舊生會藉持有人不時跟進。舊生憑會藉可到達專屬網址，內有段筆者video跟進大市及新發現及留言發問。亦有專屬活動如私人銀行講解會如: 保險融資講解會、英國樓深造班，參加免費。新發現如4日內由$93升至$103的路勁直債、近星期出的賭債(券)，你諗下20萬美金一條，4日升了10%，咁又執左十幾萬，筆者與學生利潤無關。

 

讀者的保險投資屬災難性演出。然而佢問既未涉及此處，回應亦已過千字，行文至此。

 

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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