英國物業投資分享個案1 from Ken

之前有個網友收到到個英國地產代理打電話給她話有個倫敦筍盤平10至15%賣不過要現金及一個月之內交收完成,點解會有咁嘅事發生同埋真的有筍盤執?

這兩年我都見過很多這種case,第一這個所謂筍盤不是發展商買出來的,多數是一個沒有英國投資經驗的人兩年前經agent一手樓花買下來,這些買家通常完全沒有經驗都是全聽經紀講已agent只會講positive 從來唔會講negative因為怕嚇親你你唔會買。他們所有觀點不是中立多數是有幫助銷售目的,你問agent可唔可以貸款他們絕對講是可以因為真的有香港銀行會貸款給香港人買英國樓不過借唔借俾你其實係另一回事。

銀行一般都是在收樓半年前先開始接受貸款申請,所以你買樓花的時候銀行通常都唔會預先批貸款 。一般到你收樓半年前先申請一般申請貸款批核都兩個月先完成,這些高市價二成至三成 新盤多數銀行都不批,當知道不批的時候你淨返兩個月要settle 個 payment,對一般人來說根本就沒有渠道可以找到貸款。他們只有兩個選擇一是full pay或是撻訂(訂金通常是樓價兩至三成)在撻訂之前通常樓花經紀會盡量幫一手買家在市場睇睇有冇人接貨,不過就要減價發售蝕底少少好過渣都冇。

很多新盤一般都會mark高於市場兩成至三成出售,在當地根本上很難買得出所以先至帶到來香港買,英國的銀行不是你有首期人工高就借錢,如果估價不足他們好大機會不批出貸款,在銀行眼中這些新樓根本不值這麼多錢所以非常之難借貸沒有經驗的人從來都不知道,他們一直都用香港嘅knowledge想只要比足首期人工夠就可以去借錢。

這個物業在倫敦要600多萬,這個樓花買家最少蝕了一百多萬,而這個樓盤就算減價10至15%樓價都比周邊的貴。好多香港人買英國新盤只看新盤樓價很少會同周邊二手樓價比較所以自己買貴買平他們都不知道,只知道呎價比香港平很多,很多時候他們只是單方面接收經紀資訊。

投資海外市場最重要是做足功課如果身邊沒有投資英國經驗嘅人可以分享給你,就要報名上堂找一些中立獨立背後沒有銷售的導師上堂,充分了解了市場才決定投不投資。這個一手樓花買家如果上了我堂就不會虧了100多萬, 我在堂上經常講買樓花最大風險不是爛尾而是你以為可以申請貸款從來都沒有想過不批而又沒有能力full pay完成這個買賣。

KEN


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