年薪百萬的無殼蝸牛 #1971

林sir 你好!我係大概一年之前103班嘅學生

 

我哋係三人家庭

有個一歲嘅女女

未有物業,

現時住喺家人物業,每月比租金八千。

打算買樓喺12校網,

女兒四歲左右需要搬。

 

先生係自僱人士

扣除所有開支每年儲400k

每年醫療加人壽供60k(供20年)

供車每月5k(餘1年)

 

太太打工,年薪500k左右

扣除開支每年儲$250k

每年保險20k (無储蓄成份)

Mpf 大概有4-500k

 

夫妻每年共儲650k一年

 

二人共有以下嘅資金

200k 公司營運

200k 股票

200k 保險定期(10%利潤一年)

1400k 存款

 

問題一

我哋睇緊天后,大坑嘅樓

唔急要住,想問宜家係咪一個買樓好時機?

 

問題二

對於我哋現有储蓄,我哋期望有10-20%回報,請問有無建議或方法係較安全,回報又較高?

 

問題三

聽到一啲關於rent to rent 及收購重建的物業講座,想問一下林sir 嘅見解!

 

ANSWER:

答個案,很難。難在選擇堅持講人話,定用鬼話敷衍一下?

 

對於讀者而言,現在是買樓時機,因為佢現有資產大概應付唔到往後洗費。一旦超級通賬到,生活質素要進一步降級。筆者已不只一次提過:「是否時機? 很看個人」。上星期同汪總訪問提到,現時彌敦道有6800萬既靚鋪位放售,比起早前一般開位點都過億計,6800好平。然而此對汪總是時機,但唔係諗sir既時機。諗sir幾千萬可以,但成6千8無能力亦唔想借,加上只睇住宅唔識睇鋪,涉足生意類別唔夠廣,所以就唔應該考慮。

 

正如讀者無樓在手,如果經濟大崩潰樓市大跌,筆者唔知佢夫婦份工同生意可否保住。但如經濟上揚樓市重回升軌,雖然有家人提供8k住處,但現時年儲65萬的預期,即十年後估計儲到650萬,夠唔夠應付心儀12區跑馬地地區的三房,2-3年的樓價升幅呢? 在政府印銀紙而成的通賬下,人搵錢係慢過資產膨漲好多,低層員工靠一間居屋賺左廿年儲既錢比比皆是,此論點不續談了。

 

讀者先生月入不詳,太太年薪50萬,加埋年先幾肯定家庭月入過百萬。現時積蓄140萬,報稱年儲65萬。即現時手上資金只等於兩年儲蓄。那是否兩年前錢難儲呢? 這確不時發生在30出頭剛結婚的人身上。可是讀者仔女已5歲,而做理財分析最需要的年齡明白因私隱問題未有提供,那讀者儲蓄能力真如其所述? 這未能回應。

 

區份灣仔區唔見出色,不過如未有樓者,區內選擇700-1500萬樓房入手可接受。可以既返油尖區入手900-1500萬既三房,早在2017年筆者已疾呼睇好市區三房,最睇淡新樓studio及一房,2000萬之上樓亦睇淡。另外頭兩間樓選大屋苑樓正路,越見窮越不要抄小路,做投資最緊要「件野係自己名」同埋「可以隨時放到拎返大部份錢」,絕不要被什麼「未來前景好」或「頭幾年包租」蒙蔽。

 

至於10-20%回報得來殊不易,雖然筆者於收息101課提及之債基,初級版的E餐可予10-12%息,但其槓桿控制及投入什麼基金,要嚴格控制故要上堂教識學生。有些人投入100萬自行走入銀行,被遊說做了最大槓桿,因為槓得大先夠資金去買多些基金比佣,完全漠視市一旦下跌客人要面對CALL LOAN的驚恐(或有)。又或買了些極垃圾級別的債基,起首兩個月收息無事,但一旦個市下調,佢隻債基跌個價,收N咁多息都收唔番。希望筆者撰文唔好比錯觀念大家,正解是世上有賺20%咁高年回報,又易又好安全實不存在。筆者記得2007年爆破前,都有後生女入黎銀行問:「有冇方法穩陣些少? 我只要一年25厘呢~」

 

當然債基及直債,是管理比較易而又經眾多學生驗證,年派息在10-20%之間的方法。另外本案又大家親身示範:「錫仔女處處著想幫哂佢,做父母唯有捱到百二歲。」

 

由讀者提問問題顯示佢投資經驗唔多,尚待學習同磨練。間接說明參與「收購重建物業的集資計劃」唔合佢。一班人共同行事,拎左你筆錢走話去夾份,究竟呢批「共同行事」既人是否互相認識,只係你同少數人蒙在鼓裡,在不熟悉公司法下而被欺騙? 這不好說,但壹週刊早幾年有說。








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