得150萬,我聽日就要搬上半山! #1969

你好諗Sir,  本人已上收息101及買樓001,睇完諗Sir文章很buy諗Sir理論,現積極向一生三宅進發

 

 

本人34歲與家人同住未婚, 之前一心等樓價跌才入場,現已迷途知返,不再沉醉於低買高賣的遊戲浪費時間

 

上堂後感時間唔等人,已作出下列行動

手上有現50萬,另賣走股票回籠100萬

有100萬債基, 月月收息年率約 6% ,未行槓桿

將家人自住樓加按,港島樓市值800萬,按了320萬出黎

 

本人希望用自己名首次置業,以我55k月入可以由那類單位開始?

現時是否加大槓桿將債基派息推高的時機?

320萬如何投資? 應否將紙磚頭及黃金加入投資組合?

 

Million Thanks!

 

 

ANSWER:

讀者未婚前已擁頗強勁財務底子,若有配偶提供多份收入多一個名額高成數買樓,將會如虎添翼! 當然此有賴家人提供樓房予加按,遲入場都可享樓市升幅。未來5年,讀者需銘記幫自己拎多幾百萬現金係手的途徑,係買樓,而唔係買股。縱使樓不是讀者自己買,買樓的成果仍是由讀者享。樓升因為政府只用印銀紙解決問題,而唔靠創新去成立更多行業。將來銀紙只會印更多,資產就會膨漲。至於股票,由於可無限印發,欠缺獨有性,故有上落但難炒起。相反樓係唔可以同一地方複製多一間既,具獨有及排他性,好似波鞋要炒起的都是限量版。

 

由於現金水平不俗,有條件博,打些少本將屋改做學生宿舍。相反現金少而無家人後盾的,只可買一間樓就咁租出先享低租值。合做學生宿舍既樓,對象主要是租比女生的,附近既大學最好少工程科的,唔知大家留唔留意到? 另外廳要有兩邊窗的,方便用哂兩邊廳做房。窗外最好有花槽或一些特徵,方便將分體冷氣,因原本的冷氣位係唔夠應該增多了的租客。當然那屋苑及那類裝修會令學生/後生仔一睇就愛? 這在買樓003再解。

 

學生宿舍一間平的房都租5.5-6k,將間三房開做5間,已達30k月租,而原本呢間新界樓成間咁租應只18k。30k租金收入,拎出去可租返邊類樓? 可以係九龍塘34校網租舊但都幾大的三房,或九龍站凱旋門兩房(實用420),又或上半山羅便臣道租間15-20年樓既細三房,若你戀上海之戀? 三萬幾銀租四房都可以了! 所以一間新界三房小單車,真係可以變摩托架。

當然你上左間新界三房,都要供架。計間三房750萬買入八成上會借了600萬,150萬首期由讀者按出的320萬當中支付,而新界三房月供要600/259*10000 ~ 23k。由於讀者有100萬債基及股票回籠後仲淨150萬現金,不妨將共250萬入手債基b餐或新e餐收息,收13%-15%,要槓桿,但債唔跌20%基本上未到call loan,此情下250萬月收息250萬*15%/12 = 31200,夠23k供樓支出外,連原本320萬按出黎條loan既月供數都可找埋。

 

那,不是每人那麼幸運有父母間樓受按320萬,如自己只150萬係手但冇樓,仍可住在半山嗎? 那都可以,主要是做宿舍那部份必需九成上會及間盡D將廚房都用埋收租。750萬樓九成上月供26K,收租34K(因廚房都租埋租值可稍上升),另外150萬用了75萬,仲淨另75萬用債基收15%年息,即月入$9300。那26K支出而收入(34K+9.3K,),仲淨18K正月現金流,自己補6-7K,25K都夠係半山租個細三房或兩房大有選擇。留意凡事盡做有風險,旨在指出150萬係手大有希望,不要絕望。70萬都唔使灰心,由新界住起。

 







 

 


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