唔想俾份工攞走我條命! #1968

諗Sir你好!

 

很感謝你早前嘅回覆!喺等待上黎緊嘅收息班之時,我睇咗你嘅《樓換樓》同很多你網上回覆的個案,啟發咗我不斷咁諗未來嘅理財之路點樣行,有些問題等唔到上堂先向你發問,希望你抽空回覆!

 

簡單recap我背景資料,我35歲(份工月入7萬),先生43歲(份工月入3萬),有一小朋友3歲,月儲1萬。以前全無理財概念,從未置業,無負債,現金加埋賣哂啲勁蝕嘅股票,手頭上資金只有50萬。知道怨自己點解唔早啲學識理財係無用嘅,只有現在努力改善情況。你上次回覆建議我從債基及保險開始,我會等上埋堂學識再展開行動。

 

湊仔返學時同其他家長傾開,發覺有好多懂理財嘅家庭,都係同我兩夫婦差唔多年紀,己有兩層樓收租,afford到太太做全職媽媽,享受珍貴嘅親子時光,而我同老公就仲係手停口停階段。

 

我先生份工就3萬盡㗎啦,我嗰份黎緊幾年內有機會晋升,升咗會有約10萬,但我實在做多一日都嫌多。我嘅同事及上司大部份都係自以為好叻、以公司為家嘅單身中/中老年人士,以女姓為主,個環境係點,你明的。眼見我啲上司,50未夠就個頭白到唔染髮唔見得人,有一些更身患重病(如癌症),我份工係唔使接觸輻射或有毒物質嘅,而啲人嘅病同工作壓力有冇關,我唔評論啦。

 

正因上述,我好希望可以做到每月產約3萬至4萬正現金流,咁樣,起碼我可以選擇唔接受黎緊嘅晉升機會,以免身心健康被進一步摧殘。我亦諗緊轉工,應該可以搵到另一份月入約3萬,但比現在輕鬆嘅工,如我做到每月正現金流3至4萬,咁即係我就算轉工都不會減少整體家庭收入。我有以下嘅諗法,希望諗Sir俾啲意見:

 

  1. 我手上得50萬資金,想借埋140萬信用卡低息貸款(年息2.7%)來投資債基,以加快增加資本。

 

  1. 到我哋儲夠100萬時,以夫婦其中一個人頭9成按揭上車一新界樓收租。以我嘅情況,你認為應先買一間約400萬兩房或約700萬三房做分租?

 

  1. 我現在份工人工較高,對借貸力有幫助,是否應該死忍到上咗會先辭職?仲有無其他好方法可以用到我現時嘅借貸力?

 

希望諗Sir 幫忙諗一諗,非常感謝你!

 

answer:

 

是的,埋怨沒有用,離開傷心的地方靠行動力,傲視同儕靠判斷力,大家逐步黎慢慢進步。二是需先承認自己能力不足,利用他人予之便去成就自己,買樓就是此一進程。買樓利用銀行予之借貸力去借一千幾百萬比自己,儲呢個數對於十萬八萬月入既打工仔,都屬天文數字。所以搵對工具用好佢,唔再靠自己死力no gear咁「一比一」output,就係避免比份工攞走條命(有云: 好彩五十全白髮,運滯更會生埋癌)之方法。

 

對於從未買過債基收息既人,借錢去買債收息賺息差唔建議,何況2020減息風向,而家唔借遲下仲平,加上今年可分期交稅令銀行跑數難,做客你又何需同佢急? 今個月最好近月尾做定期,同埋搵下有冇年尾心急賣樓既客,利用年尾效應讓利潤更大。至於讀者份工最好唔辭,唔關7萬人工事,而係離職後按揭一般停賽半年,有渠道既或可只停3個月,但下年銀行借貸審慎,先預停半年吧。讀者由於未有樓係手,佢同先生合共借貸力(70K+30K)/10000*50%*2.59 ~1295萬,都夠買兩間平民三房。只要部署好,一旦讀者人工由7萬降至3萬,都不會打亂置業路。

 

部署為讀者要學買樓003借貸力由無變有之法,向銀行證明自己有兩項月入,一是由佢長工,另外有公司再出糧比佢,那人工降格仍可買樓,當然不可跨張得話自己月入廿萬。香港打工仔過十萬月入已幾叻叻,你工資在那一水平? 銀行唔睇你文件都問到大概。

 

中原城市指數已回至180點,建議一旦見165-170水平,可九成上會600萬左右的樓房一間。為什麼是165點? 因跌至此樓市已回15%,在付10-20%首期下讀者入手後要跌20%-15%=約35%先見負資產,歷史上樓市直跌40%試過一次,在1997。估計在政府2010始眾多調控下,樓市大調不見得。你去問問經紀,現在不是缺客買樓,而是無盤可賣,無人肯放。最多盤源,就係上月諗sir去睇第一城那個最少二百幾呎既則(單位),全52座第一城夾埋有30-40個類盤,合乎細單位睇淡無人要之象。再次說明本BLOG由2016年講絕不要買一房或SUTDIO,避走細單位供應大潮是對的!

 

未來仍是細單位供應為主,新界濕地公園新鴻基個新盤,主打兩房。錦上路上蓋下年重頭戲,都係兩房。比起往時嘉湖主供應三房引你平價住大屋,今時樓市因政策之扭曲,分版塊的走勢,絕不是一句「今年樓市你睇升?」「或跌?」可以概括。本月底諗sir對樓市不同版塊再會拍片交待。請先like我地youtube channel(id: homebloggerhk)

 

眾業主受惠於林鄭十月放寬按揭,中產家庭只將樓加按就有幾百萬傍身,那就更難找人急賣樓。

 

讀者現金水平同工資都係稍弱,佢買樓做分租走唔甩。就咁買間700萬樓九成上會,月供已700*90%/259*10000 ~ 24.3k,而收租只16k水平,現金流負8k,很慘情,雖然供樓有還本當儲錢。做分租就當而家市弱,都收5.5k一間,一間新界三房一開五,共收租27.5k,即將三房轉為正現金流,遲下市好每間房仲可用7k/月租出。木間房如在家擺放組合櫃,較少條例問題,看來讀一次買樓003,能助讀者一次「解幾個任」。

 

當佢同先生每人一間分租屋,由於可九成上會現金加雜只需150-200萬就可成,夾埋收租5萬5至6萬5/月,供樓完全由租金支付。這10年只需等租客幫兩間屋供完,或供了超過一半,又可將按揭拉長返30年還去增加正現金流,直至50歲前用儲用供把樓供滿,到時退休及反租更好居處根本唔成問題。








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