諗sir 你好，
對上一次溝通已經是2年前了，看來又是時候再發問一下。希望諗sir有時間睇睇。
倆口子30出頭有一小朋友。6年前起置業到現在，現有三個新界物業。
固定資產：
物業1) 荃灣細兩房，現值約 5M，欠款約 2M。出租正現金流 $4.5K。
物業2) 屯門三房套，現值約 8M，欠款約 4M。出租正現金流 $2K。
物業3) 天水圍三房，現值約 6M，欠款約 4.5M。出租負現金流 $5.5K。
流動資產：
- 5M 現金，月收 $8K
- 債基 50萬 (A+B)，月收 $7K-10K (派息有波動)
- REIT 10萬
家庭月收入：約 14 萬
家庭月儲：約 9 萬
租金開支：18K
問題：
1) 需否優化物業組合?
2) 應否考慮買或換一自住物業而不租樓? 目標樓價1600 – 1800萬。
3) 應否加碼債基?
4) 還是投資套房?
萬分感謝！
——
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ANSWER:
小朋友未大定，小學都未上，買自住樓坐死一處唔建議
1600-1800萬樓唔理15%高印花稅，用「無樓人頭」買都要60萬印花稅，呢個數買唔到一架新車，但係咪想俾讀者自己決定啦
誠然讀者理財規律嚴謹，搵14萬月儲足9萬，能30出頭持有三間樓及500萬cash。可預期38-40歲期間就有三間將供滿既樓加近一千萬現金，成就小康之家。至於要再上一層樓，用打工仔加「慳同儲」去做係突破唔到現有階級的，可是月月幾間樓收租每日又扮下工，同意已屬不俗生活啊。
讀者算叫「贏左第一場戰役」，下一步要做的，係學守。只攻不守而季季想開波打仗的，叫希特勒。當然治國同治家條件不盡同，元首靠打仗去管理國內想膨漲之欲望，但家長唔需要。所以讀者2020年要做的，是休整，等個機會出黎再去買下間。
讀者已實踐諗sir「以租養租」之法，即買有投資價值的樓是租比人而津貼自己租靚野。此原理2016年於書本<樓市雙租族>首提，其後不斷在市面出現雙租之討論。令人醒覺奢華住宅一向租務回報低，而稍舊及大屋苑樓租務回報高之道理。往後1-2年讀者仍需採用此策，亦可考慮將天水圍三房換做新界東的學生宿舍。該區在市稍淡之下可找到750萬價而間格合適的三房轉做宿舍，三房改後租金收入可達30-32k，比之前36-38k回落。不少報導指內地學生已回老家，學生宿舍現退租潮。然而不少租宿舍的都唔係學生，而是在港工作欲等夠7年拎三粒星的新香港人。當然，香港人自己都會租房住，亦希望大家先研究香港8間主要大學，不同大學的學生對宿舍要求都唔同。進入宿舍市場的，可讀/重讀買樓003找諗sir及其助教帶路。
讀者家庭借貸力為140000/10000*50%*2.59 ~ 1813萬，已借4+4.5+2 = 1050萬，借貸力現用掉50-60%合適，但再買一房或賣走其中一間去換1800萬樓夠借貸力上到，可是借貸力到時會用盡令危機展現。好似希特勒有打蘇聯的想法一樣。
2020年有錢可先投債基，由於讀者選了債基放入A餐，派息有波動好正常。50萬投入高息時可達10K(達年息24%)而低息時都有7K(達年息16.8%)，難度咁高派息仲要零波動? 呢件事可能找香港航空的直債買買，睇下除債基外其餘年收20-30%息的方法，究竟會否使人失眠。
大市已開始從31000(恆指)向下進入回調市。在市差不過三之統計數據下，已早建立資產的人應可守住。但留意未建立資產的人連守的條件都未有，請努力為自己建立資產及被動收入。
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高成數上會出租破解實例解說
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偷雞出租受舉報的徵狀
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睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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