諗sir學生六年賺三間樓 #1961

諗sir 你好,

 

對上一次溝通已經是2年前了,看來又是時候再發問一下。希望諗sir有時間睇睇。

倆口子30出頭有一小朋友。6年前起置業到現在,現有三個新界物業。

 

固定資產:

物業1) 荃灣細兩房,現值約 5M,欠款約 2M。出租正現金流 $4.5K。

物業2) 屯門三房套,現值約 8M,欠款約 4M。出租正現金流 $2K。

物業3) 天水圍三房,現值約 6M,欠款約 4.5M。出租負現金流 $5.5K。

 

流動資產:

  • 5M 現金,月收 $8K
  • 債基 50萬 (A+B),月收 $7K-10K (派息有波動)
  • REIT 10萬

家庭月收入:約 14 萬

家庭月儲:約 9 萬

租金開支:18K

 

問題: 

1)     需否優化物業組合?

2)     應否考慮買或換一自住物業而不租樓? 目標樓價1600 – 1800萬。

3)     應否加碼債基?

4)     還是投資套房?

 

萬分感謝!

 

ANSWER:

小朋友未大定,小學都未上,買自住樓坐死一處唔建議

 

1600-1800萬樓唔理15%高印花稅,用「無樓人頭」買都要60萬印花稅,呢個數買唔到一架新車,但係咪想俾讀者自己決定啦

 

誠然讀者理財規律嚴謹,搵14萬月儲足9萬,能30出頭持有三間樓及500萬cash。可預期38-40歲期間就有三間將供滿既樓加近一千萬現金,成就小康之家。至於要再上一層樓,用打工仔加「慳同儲」去做係突破唔到現有階級的,可是月月幾間樓收租每日又扮下工,同意已屬不俗生活啊。

 

讀者算叫「贏左第一場戰役」,下一步要做的,係學守。只攻不守而季季想開波打仗的,叫希特勒。當然治國同治家條件不盡同,元首靠打仗去管理國內想膨漲之欲望,但家長唔需要。所以讀者2020年要做的,是休整,等個機會出黎再去買下間。

 

讀者已實踐諗sir「以租養租」之法,即買有投資價值的樓是租比人而津貼自己租靚野。此原理2016年於書本<樓市雙租族>首提,其後不斷在市面出現雙租之討論。令人醒覺奢華住宅一向租務回報低,而稍舊及大屋苑樓租務回報高之道理。往後1-2年讀者仍需採用此策,亦可考慮將天水圍三房換做新界東的學生宿舍。該區在市稍淡之下可找到750萬價而間格合適的三房轉做宿舍,三房改後租金收入可達30-32k,比之前36-38k回落。不少報導指內地學生已回老家,學生宿舍現退租潮。然而不少租宿舍的都唔係學生,而是在港工作欲等夠7年拎三粒星的新香港人。當然,香港人自己都會租房住,亦希望大家先研究香港8間主要大學,不同大學的學生對宿舍要求都唔同。進入宿舍市場的,可讀/重讀買樓003找諗sir及其助教帶路。

 

讀者家庭借貸力為140000/10000*50%*2.59 ~ 1813萬,已借4+4.5+2 = 1050萬,借貸力現用掉50-60%合適,但再買一房或賣走其中一間去換1800萬樓夠借貸力上到,可是借貸力到時會用盡令危機展現。好似希特勒有打蘇聯的想法一樣。

 

2020年有錢可先投債基,由於讀者選了債基放入A餐,派息有波動好正常。50萬投入高息時可達10K(達年息24%)而低息時都有7K(達年息16.8%),難度咁高派息仲要零波動? 呢件事可能找香港航空的直債買買,睇下除債基外其餘年收20-30%息的方法,究竟會否使人失眠。

 

讀者可將新投入資金放B餐或新E餐,主用美國國債(B)及高評級之公司債(新E),派息約15%,降低波動性。大市已由2018年初開始從33000(恆指)向下,回調市已近2年。在市差不過三之統計數據下,已早建立資產的人2020應守住。但留意未建立資產的人連守的條件都未有,請努力為自己建立資產及被動收入。

 







 


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