越儲越少錢,怎走出困局? #1957

諗 SIR 你好,

 

本人拜讀閣下文章如當頭捧喝,獲益良多,特來希望閣下能指點迷律。

基本資料:

 

本人35, 月入42K

妻子 33,月入 50K

兩小朋友分別4歲及1歲

現金140萬,租住黃大仙三房單位租金$22K

單名擁有土瓜灣舊樓 400尺,市值440萬,租金14K,沒有借貸

 

每月儲蓄28K

有些保險,基金,合共不過30萬

小朋友未來開支將增加,儲蓄可能更少

 

還望閣下就以上想法給予專業意見,及懇請閣下指點迷律如何:

運用太太無樓名額?

使用手上資源達一生三宅?

祝教安

 

ANSWER:

面對能儲蓄之金額不斷下降,是已婚有小孩者常面對的問題。如果你儲蓄慢又無資產,係無得救架。先講明筆者唔係上帝,唔勤做野又大洗父母又無剩落既人,只好靠買礦機博一變十,日日自然醒咁話。最近bitcoin價格下跌穿兌美金10000元關,騙局擺唔成。下陣子升穿10000蚊關,post又會再出黎。

 

所以乜都無既人,你除左可埋怨下去,仲可以一日打三份工趁後生儲幾個錢,先用股票再用債,逐步改善人生。然而讀者有間供滿既樓,絕不屬「乜都無」。筆者認為土瓜灣舊樓最好賣走,換成首期幫夫婦每人一間樓用盡名額上會。土瓜灣鄰近啟德供應重災區,上年產出近8000個單位,是高供應區如將軍澳(西貢區)兩年供應之總和,仲要係細單位。在啟德不斷有唔使兩萬蚊都租到既新三房之下,讀者間舊樓租到12-14k都偷笑。加上啟德賣左既樓一到SSD期滿,業主又被AGENT游說放盤,造成高沽壓而令鄰近區域升唔起。

 

提提你,下一年,到大埔,再唔係啟德(九龍城)。九龍城亦唔係每單位都屬34校網,何況為仔女搬去九龍城既人,聽晚都黎左筆者公司舉行的英國教育講座。至於買樓睇區份屬其次,首要睇間隔及屋苑。然而經紀很少教你買樓要選的間格及屋苑,因合間格選取原則的單位只得一至兩個,咁講咪只可做1-2個客生意? 所以講區份最好,成區大把盤,梗有個你想買。

 

讀者賣樓返440萬,要買返咩樓先計家庭借貸力。借貸力為(42K+50K)/10000*50%*2.59 ~ 1190萬。由於旺市不要用超6成借貸力,所以讀者夫婦宜入手600-650萬左右的樓房,付20%首期上會,兩間屋夾埋要約250萬首期。市面亦不少600-650萬屋苑樓之選,在按揭政策下此類單位受惠價硬,加上多屬市區兩房或新界的細三房,有一定客路要租出產生現金流唔難。留意現金少者不要買單幢樓,入左唔易出,壓死資金隨時引來危機。樓不要兩間一齊買,第一間可在賣樓後即補回,反正中原城市指數比高位已下調了超10%,若買家付20%首期上會,意味樓市要快速由高位直插三成才令現買樓者負資產。此跌之急在98年才試過。

 

至於再下間樓可在中原城市指數回至140點時才考慮買入,145點為2014-15年價位,若呢個位買再付20%首期,指數要跌到116點才令人負資產。加上112點是2012年之價位。若跌穿此位(112)必引發大量業主尋求幫助,似足2003年富榮花園的「苦主」,最終亦可在政府幫助之下捱過關。當然筆者對樓市看不太淡,始終香港低稅亦有其功能發揮,就當11月決戰FEEL都有阿里巴巴夾硬黎圈錢。

 

440萬用了250萬做首期,淨190萬可用黎做債基,主打買美國債類的B餐,或價升得好的新E餐,分別派15%及12%年息,令讀者新增19K-23K月現金收入,夠找三房的租金,令讀者月多20K儲蓄,加上兩間樓借比朋友住更易供滿,5-10年後睇返格局比現時改善不少。








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室