諗Sir你好，
拜讀閣下【錢搵錢】及【小本收息王】並修畢收息課，相見恨晚。早年在股票輸唔少，因為以為識，更認為內幕消息可靠，點知….
自上你堂後明解了各項投資物之優劣，令我不再迷茫，希望可追回所失光陰，為日後安穩生活打下基石
本人 41歲收入4萬，太太 34歲收2.8萬
兩個女兒已7及10歲，父母已退休
持有現金180萬，債基12萬
股票40萬，現時轉買香港電訊SS(6823), 泓富(808)，只求啖飯，唔諗發達，買入價計派息率5-6%
自住樓: 新界西兩房銀行估價700萬，按揭欠款217萬
車位: 市價約180萬供滿，自用，租值應3.4K
工廈: 市價280萬按揭欠90萬月供5K，出租收8K
請諗Sir指點迷津，部署如何利用現有資產增加被動收入
懇請諗Sir賜教
answer:
讀者小康之家，怎利用有限資源獲得美好生活? 靠賺價一百變四億，機會率低，等運到恐怕浪費你青春。每月累積除工資外的收入，最尾你才可以儲夠額外收入，令你唔使打工，或唔驚無左份工。人唔打工，機會就黎啦。因你拜拜老細為自己工作，才真正進入上升軌道，每日為自己累積實力。當然本案讀者打工仔一個，談「拜拜老細」言之尚早，第一步是增加自己工資外的收入。
自住樓唔計，屬支出。但讀者手上有其他資產:
車位現金流產出效率為3400*12/1800000 = 2.26%
工廈現金流產出效率為(8000-5000)*12/(2800000-900000) = 1.89%
40萬股票由於不涉借貸，派息在5%左右，雖近月兩股價格都比一季前下挫，仍當產出效率為為5%
理財目標為進一步增加產出效率:
車位建議可賣走，反正未來一年買靚車既人估計少，車位需求比住宅縮得更快。加上周街泊違例的習慣已成，相信車位投資價值不大。如有需要泊車，可賣車位套回180萬，將其不槓桿咁買入債基新E餐，派5.9%，180萬不槓桿下已收$8850。月月有$8850夠你比兩個車位既尖沙咀月租架啦，而家筆者尖咀公司樓下車場SELL緊一萬蚊季租添呀~
上圖見E餐由2019年始至10月尾，升10.23%。而業務穩定的香港電訊(6823)，年初至今升6.38%(下圖)。當然係香港捱到而家都有得賺既投資物，都算叫唔錯。筆者不反對大家買股票，而係股票一係唔買，一買就要選波幅夠而潛在升幅大的。就好似你做生意一樣，如果你盤生成功只令你月入由2萬升至2.8萬，你博黎做乜? 一入經濟寒冬你輸突。
工廈都要賣走，經濟回調生意唔想做，係事實。香港經濟由2008年行好至2018年，大家都唔好再怨，過番1-2年苦日子是應份。留意下讀者工廈內主要聚集那種行業，再思考該行業是否受主要打擊一群。婚紗街在尖沙咀某處，因為條行既商廈大多入面口有樓梯，搬野唔方便，所以只可做全港客的輕工業，婚紗教學及命理就中。葵芳工廈做凍倉，因為承重條件符合及及近碼頭。用錯地方做生意既公司，做一張約就自己知會走。所以買工廈前你要明自己間野合那些行為? 最好梗係唔拖數既行業啦。至於讀者工廈現金流產出效率1.89%太低，都係賣走啦。相信住宅回報比佢仲好一些。
當然同債基比，住宅回報仍是差一點。不過住宅有一好處是債基沒的，是其租金收入可與通賬同住跌，故用租金為退休支出籌謀，更為合適。債基派息雖好，但長遠穩定一萬的派息，其購買力在10-20年後會退減。筆者認為讀者錢回籠後部份買債基及6823，加些收息104教授的美國REITs，留一半錢等時機買第二間樓，咁做會更實際。要錢返亦即隨時套現，相反工廈要賣有幾難? 讀者可現在試試。
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直債類別及不同應市心得
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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近月高回報收租方案分享
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