為小康之家營造美好生活 #1955

諗Sir你好,

拜讀閣下【錢搵錢】及【小本收息王】並修畢收息課,相見恨晚。早年在股票輸唔少,因為以為識,更認為內幕消息可靠,點知….

自上你堂後明解了各項投資物之優劣,令我不再迷茫,希望可追回所失光陰,為日後安穩生活打下基石

 

本人 41歲收入4萬,太太 34歲收2.8萬

兩個女兒已7及10歲,父母已退休

持有現金180萬,債基12萬

股票40萬,現時轉買香港電訊SS(6823), 泓富(808),只求啖飯,唔諗發達,買入價計派息率5-6%

自住樓: 新界西兩房銀行估價700萬,按揭欠款217萬

車位: 市價約180萬供滿,自用,租值應3.4K

工廈: 市價280萬按揭欠90萬月供5K,出租收8K

  

請諗Sir指點迷津,部署如何利用現有資產增加被動收入

懇請諗Sir賜教

 

answer:

讀者小康之家,怎利用有限資源獲得美好生活? 靠賺價一百變四億,機會率低,等運到恐怕浪費你青春。每月累積除工資外的收入,最尾你才可以儲夠額外收入,令你唔使打工,或唔驚無左份工。人唔打工,機會就黎啦。因你拜拜老細為自己工作,才真正進入上升軌道,每日為自己累積實力。當然本案讀者打工仔一個,談「拜拜老細」言之尚早,第一步是增加自己工資外的收入。

 

自住樓唔計,屬支出。但讀者手上有其他資產:

車位現金流產出效率為3400*12/1800000 = 2.26%

工廈現金流產出效率為(8000-5000)*12/(2800000-900000) = 1.89%

40萬股票由於不涉借貸,派息在5%左右,雖近月兩股價格都比一季前下挫,仍當產出效率為為5%

 

 

理財目標為進一步增加產出效率:

車位建議可賣走,反正未來一年買靚車既人估計少,車位需求比住宅縮得更快。加上周街泊違例的習慣已成,相信車位投資價值不大。如有需要泊車,可賣車位套回180萬,將其不槓桿咁買入債基新E餐,派5.9%,180萬不槓桿下已收$8850。月月有$8850夠你比兩個車位既尖沙咀月租架啦,而家筆者尖咀公司樓下車場SELL緊一萬蚊季租添呀~

上圖見E餐由2019年始至10月尾,升10.23%。而業務穩定的香港電訊(6823),年初至今升6.38%(下圖)。當然係香港捱到而家都有得賺既投資物,都算叫唔錯。筆者不反對大家買股票,而係股票一係唔買,一買就要選波幅夠而潛在升幅大的。就好似你做生意一樣,如果你盤生成功只令你月入由2萬升至2.8萬,你博黎做乜? 一入經濟寒冬你輸突。

工廈都要賣走,經濟回調生意唔想做,係事實。香港經濟由2008年行好至2018年,大家都唔好再怨,過番1-2年苦日子是應份。留意下讀者工廈內主要聚集那種行業,再思考該行業是否受主要打擊一群。婚紗街在尖沙咀某處,因為條行既商廈大多入面口有樓梯,搬野唔方便,所以只可做全港客的輕工業,婚紗教學及命理就中。葵芳工廈做凍倉,因為承重條件符合及及近碼頭。用錯地方做生意既公司,做一張約就自己知會走。所以買工廈前你要明自己間野合那些行為? 最好梗係唔拖數既行業啦。至於讀者工廈現金流產出效率1.89%太低,都係賣走啦。相信住宅回報比佢仲好一些。

 

當然同債基比,住宅回報仍是差一點。不過住宅有一好處是債基沒的,是其租金收入可與通賬同住跌,故用租金為退休支出籌謀,更為合適。債基派息雖好,但長遠穩定一萬的派息,其購買力在10-20年後會退減。筆者認為讀者錢回籠後部份買債基及6823,加些收息104教授的美國REITs,留一半錢等時機買第二間樓,咁做會更實際。要錢返亦即隨時套現,相反工廈要賣有幾難? 讀者可現在試試。








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