投資新發展區物業?

踏入7月,發展局一口氣公布兩個新發展區的計劃,一個是位於粉嶺北及古洞北,一個是位於元朗洪水橋。有人說,新發展區會興建大量的基建配套,能帶動周邊的土地價值上升,所以現時是買入此兩個發展區周邊物業的好時機。

 
又有人說,新發展區製造大量廉價地皮供應,最少等可發展的土地完成四分之三,才有投資價值,將軍澳康城樓價大幅跑輸大市,就是最佳的證明。
 
究竟那一個說法才是正確呢?真的沒有特定答案,但有一些參考準則。
 
1) 交通改善
以前屯門樓都是百萬以下之物,但今時今日冇二三百萬,唔好諗可買到乜野住宅物業。然而西鐵通車、西部通道令屯門的交通大大得到改善,與市區的距離更近,回國內工作也更方便,吸引到外區客入住,住房需求上升,租值樓價自然升。
 
睇返兩個發展區的計劃,預計興建的鐵路站,與舊有的物業市中心有一定的距離,在改善交通方便的效果有限。
 
早前有人問粉嶺新樓逸峰,會受惠於新界東北發展嗎?如果只考慮交通因素,答案是不會受惠,甚至有可能是利淡的。發展局公布的規劃圖顯示,新的公共交通交匯處位於發展區之中。如果現時位於帝庭軒下的巴士總站搬遷至新交匯處,住於逸峰的市民步行到交匯處的時間就要從三分鐘,升至十五分鐘以上。
 
唯一受惠的可能是,屋苑有更多人駕車,車位需求上升。如果只看逸峰單位車位比例為1:5.9,屬於可投資類別,附近御庭軒的比例是1:6.9,綠悠軒的車位也很缺。但要注意的是,御庭軒的名車展有很多的潛在車位供應。
 
2) 生活配套改善
理想的生活環境,當然是鳥語花香,有休閒地方,購買日用品方便,因此在舊有物業旁興建大型公園、民娛設施及商場,這都可提升附近物業的價值。
 
另外還有很多因素,如土地供應量,公私型比例,未來工作機會等等,都會影響到屋苑的樓價。總括來說,基於以上因素,暫時看不到兩個新發展區附近的屋苑,有很大的投資價值,反而兩區未發展的土地才升值得多。
BY棋亮







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