諗sir你好！
近幾個月透過朋友認識你，從此追看你的專欄，才知道自己一直用錯方式儲錢，現已報讀12月TEDV70，希望還來得及矯枉過正，因上年做過手術，更覺身體健康狀況不如從前，要供養父母，要為兩個小朋友的將來籌謀，又要為退休生活作好打算，實在有點壓力，希望諗sir可以指點一下:
本人40歲，近幾年升職加薪才達月薪6萬，bonus大概兩個月；丈夫43歲，月薪2萬3，bonus大概兩個月。有兩個兒子，分別10歲同六歲，扣除每月供養父母、租金、工人薪資、保險、小朋友日常開支後，平均每月儲1萬，現手持100萬現金，股票20萬。
本人2013年在離島買入一個兩房連天台單位，買入價480萬，現值800萬，樓齡16年，今年年頭加按套現200萬（按揭六成），以丈夫名義在土瓜灣買入一個300尺兩房單位，34校網，按揭六成，樓齡32年，市值500萬。兩層樓都分別租出，每月租金收入合共3萬，剛好cover按揭供款及管理費支出。
除了一般基本人壽、意外、危疾保險，另外在銀行有三份儲蓄保險：
- 一份2008年供滿（已繳保費約18萬），隨時可以套現，現值大約30萬，若等到退休年齡60歲才套現，大約有$100萬。
- 一份2018年供滿（已繳保費約40萬），現在套現只得33萬，若5年後套現大約有44萬，若10年後套現約有60萬。
- 一份2021年才供滿（總保費約38萬），若10年後套現約有44萬，若15年後套現約有62萬。
現想請教諗sir：
- 兩份已供滿的儲蓄保險，應該現在套現還是等到退休當退休金？
- 土瓜灣層樓，雖然高層望海及近港鐵站，但過咗鬆綁期，樓齡已經35年，如果樓價仍然企硬，是否應考慮賣走套現？
- 若想一生三宅，應如何部署？以我們的年齡及收支狀況是否太進取？
望諗sir指點一二!
祝一切順心, 安好!
你的忠實讀者
ANSWER:
到收息課，起首便會談一份「10年升48%」的保險計劃係咪好? 答案當然係不太好啦，美國國債孳息率平均有2%，買匯豐直債都有年3%，渣打的4-5%，那「10年複利回報48%」，雖未叫差但一定有更好的! 因此讀者現時40歲有30萬，20年後拎返100萬係咪好? 只說很一般。根據友邦保險年報，友邦將客及自己既錢約69%投在債、31%投在股。既然保險公司收你既錢都係買債，那何不自己買債呢? 保險公司強在做醫療，賣人壽，但說到幫人投資? 只好說有點撈過界。然而拎走人既錢去自己戶口，呢檔生意好吸引! 除了正規持牌銀行、保險公司、另外劏工廈計劃、挖礦機公司都打算去做。
下圖自友邦(1299)2018年業績年報，債券投資估公司錢79%，股票只11%。所以上市公司都係呼籲你買佢隻股票，但落左公司袋既錢都係投債券好。至於下圖的第二個表，展示投資相連保(LINK單)的錢買在那? 77%係股票而20%係債券。所以話睇人睇公司好，睇佢將自己錢同老婆仔女放邊就係最真展示。口講的5成都係空話。
另外比多個TIPS，保險公司要賣野大致由三個渠道，Bancasurrance, Agency, Brokerage，即比銀行賣，由自家掛牌的經紀賣，又或比出面的中介賣(例如證券行或獨立理財顧問公司、試過財仔都係撈埋保險)。而靚既plan，即回報好的，很多時只會比brokerage賣。因為銀行客多，拎垃圾入去都中，經紀同客講感情同埋要留佣送佢地年年旅行，故賣既plan都要食水深的。然而brokerage firm不用保險公司出錢養佢只係有生意就同保險公司拆數，所以賣既plan很多時銀行都冇。當然啦，brokerage firm有些人都照賣食水深既plan，即agency賣那些，令自己更「肥仔」。然而你若似筆者一樣在幾邊都有人，你就會收到風靚既plan幾時出同埋會放邊賣。
保險方面讀者應有決定，至於土瓜灣區未必一定在34樓網，然而讀者已查在34，樓房當然更保值。受2018年供應重災在九龍城區影響，土瓜灣區呎價升幅受限，該區持一房單STUDIO單位的情況更差，因九龍城區新建成都是一房多。幸好讀者為兩房及34網，加上手上現金只100萬要攪大動作都無錢裝修及比稅，那一動不如一靜，留土瓜灣樓。看倌若是未買樓的，就唔好諗土瓜灣區，至於離島村屋恐怕成交唔夠要套現時難，不屬上佳選擇。
想一生三宅，將兩間樓轉為五成按正名出租用途，借貸力有望增大。要知租金收入的70%是計作核實收入，可增大按揭借貸的。讀者租金收入30K，加埋夫婦月入，借貸力可達(60K+23K+30K*70%)/10000*50%*2.59 ~ 1350萬。估計讀者現時兩間樓應只借了600-700萬按揭，意味還有1350-700 = 650萬借貸力淨，肯將手上100萬增長成為首期，買第三間樓絕對有望。當然要肯定租金收入成為借貸力之源頭，要做足三類文件。
100萬可將其中50萬投入債基用新E餐收一下息，下年1月10日就知收唔收足，是否穩定。試好之後像其他收息101舊生一樣，加碼投入，等2-3年又一間新樓之首期就收左番黎。
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股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
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債基槓桿及操作心得分享
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
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睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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