怎找到好的投資物? #1953

諗sir你好!

 

近幾個月透過朋友認識你,從此追看你的專欄,才知道自己一直用錯方式儲錢,現已報讀12月TEDV70,希望還來得及矯枉過正,因上年做過手術,更覺身體健康狀況不如從前,要供養父母,要為兩個小朋友的將來籌謀,又要為退休生活作好打算,實在有點壓力,希望諗sir可以指點一下:

 

本人40歲,近幾年升職加薪才達月薪6萬,bonus大概兩個月;丈夫43歲,月薪2萬3,bonus大概兩個月。有兩個兒子,分別10歲同六歲,扣除每月供養父母、租金、工人薪資、保險、小朋友日常開支後,平均每月儲1萬,現手持100萬現金,股票20萬。

 

本人2013年在離島買入一個兩房連天台單位,買入價480萬,現值800萬,樓齡16年,今年年頭加按套現200萬(按揭六成),以丈夫名義在土瓜灣買入一個300尺兩房單位,34校網,按揭六成,樓齡32年,市值500萬。兩層樓都分別租出,每月租金收入合共3萬,剛好cover按揭供款及管理費支出。

 

除了一般基本人壽、意外、危疾保險,另外在銀行有三份儲蓄保險:

  1. 一份2008年供滿(已繳保費約18萬),隨時可以套現,現值大約30萬,若等到退休年齡60歲才套現,大約有$100萬。
  2. 一份2018年供滿(已繳保費約40萬),現在套現只得33萬,若5年後套現大約有44萬,若10年後套現約有60萬。
  3. 一份2021年才供滿(總保費約38萬),若10年後套現約有44萬,若15年後套現約有62萬。

 

現想請教諗sir:

  1. 兩份已供滿的儲蓄保險,應該現在套現還是等到退休當退休金?
  2. 土瓜灣層樓,雖然高層望海及近港鐵站,但過咗鬆綁期,樓齡已經35年,如果樓價仍然企硬,是否應考慮賣走套現?
  3. 若想一生三宅,應如何部署?以我們的年齡及收支狀況是否太進取?

望諗sir指點一二!

 

祝一切順心, 安好!

你的忠實讀者

 

ANSWER:

到收息課,起首便會談一份「10年升48%」的保險計劃係咪好? 答案當然係不太好啦,美國國債孳息率平均有2%,買匯豐直債都有年3%,渣打的4-5%,那「10年複利回報48%」,雖未叫差但一定有更好的! 因此讀者現時40歲有30萬,20年後拎返100萬係咪好? 只說很一般。根據友邦保險年報,友邦將客及自己既錢約69%投在債、31%投在股。既然保險公司收你既錢都係買債,那何不自己買債呢? 保險公司強在做醫療,賣人壽,但說到幫人投資? 只好說有點撈過界。然而拎走人既錢去自己戶口,呢檔生意好吸引! 除了正規持牌銀行、保險公司、另外劏工廈計劃、挖礦機公司都打算去做。

 

下圖自友邦(1299)2018年業績年報,債券投資估公司錢79%,股票只11%。所以上市公司都係呼籲你買佢隻股票,但落左公司袋既錢都係投債券好。至於下圖的第二個表,展示投資相連保(LINK單)的錢買在那? 77%係股票而20%係債券。所以話睇人睇公司好,睇佢將自己錢同老婆仔女放邊就係最真展示。口講的5成都係空話。

另外比多個TIPS,保險公司要賣野大致由三個渠道,Bancasurrance, Agency, Brokerage,即比銀行賣,由自家掛牌的經紀賣,又或比出面的中介賣(例如證券行或獨立理財顧問公司、試過財仔都係撈埋保險)。而靚既plan,即回報好的,很多時只會比brokerage賣。因為銀行客多,拎垃圾入去都中,經紀同客講感情同埋要留佣送佢地年年旅行,故賣既plan都要食水深的。然而brokerage firm不用保險公司出錢養佢只係有生意就同保險公司拆數,所以賣既plan很多時銀行都冇。當然啦,brokerage firm有些人都照賣食水深既plan,即agency賣那些,令自己更「肥仔」。然而你若似筆者一樣在幾邊都有人,你就會收到風靚既plan幾時出同埋會放邊賣。

 

保險方面讀者應有決定,至於土瓜灣區未必一定在34樓網,然而讀者已查在34,樓房當然更保值。受2018年供應重災在九龍城區影響,土瓜灣區呎價升幅受限,該區持一房單STUDIO單位的情況更差,因九龍城區新建成都是一房多。幸好讀者為兩房及34網,加上手上現金只100萬要攪大動作都無錢裝修及比稅,那一動不如一靜,留土瓜灣樓。看倌若是未買樓的,就唔好諗土瓜灣區,至於離島村屋恐怕成交唔夠要套現時難,不屬上佳選擇。

 

想一生三宅,將兩間樓轉為五成按正名出租用途,借貸力有望增大。要知租金收入的70%是計作核實收入,可增大按揭借貸的。讀者租金收入30K,加埋夫婦月入,借貸力可達(60K+23K+30K*70%)/10000*50%*2.59 ~ 1350萬。估計讀者現時兩間樓應只借了600-700萬按揭,意味還有1350-700 = 650萬借貸力淨,肯將手上100萬增長成為首期,買第三間樓絕對有望。當然要肯定租金收入成為借貸力之源頭,要做足三類文件。

 

100萬可將其中50萬投入債基用新E餐收一下息,下年1月10日就知收唔收足,是否穩定。試好之後像其他收息101舊生一樣,加碼投入,等2-3年又一間新樓之首期就收左番黎。








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