諗SIR你好！
本人近月追踪你對理財的個案分享，覺得十分有啟發，故希望諗SIR可以給予本人意見。
本人是公務員，現月收入(28000，已扣強積金)；太太是文員，現月收入(25000，已扣強積金)，有一個女兒自住在將軍澳
本人2013年按8成以265萬買了將軍澳兩房433實呎的二手居屋(已補地價)，放租一年後結婚自住，有感當時想改善居住環璄(因居屋位置比較近馬路，較嘈，而且沒有會所，而且日後不保值)，後來於2015年6月膽粗粗以高價442萬賣出，還返190萬LOAN俾銀行，並於同月以548萬買回將軍澳同區兩房454實呎的二手私樓作自住用途。
由於當時本人覺得難得可以向銀行借一舊LOAN，故2013年換樓，本人只是利用賣樓所得的其中170萬作首期，按30年，每月供款14000元左右，並套現大概70萬作為日後投資之用。
時至今日，好好彩兩房已升至700萬，只欠銀行350萬。由於近日政府放寬按揭，不知是否再換三房契機? 另外70萬放股票，有幸早買經歷過去一年跌市，仍可保持不蝕但都無賺，總結就是放股票投資浪費了本人三年機會成本，但唔使蝕都算好彩。
自己都儲了些錢，加上70萬回籠都叫有140萬係手。呢筆錢應怎投資? 除股票外有何好選擇? 靜候諗SIR用你寶貴的時間回覆。
ANSWER:
讀者唔知係咪名叫「阿彩」，來文短短已不止一次說自己好彩。然而此正面想法很需要，人生不如意事十有八九，問題係你點面對，讓困難的時間可固守，好運時又可再進一步。心態影響你每日行為，而行為累積下來決定成敗。這些心態上的事看似虛無，筆者亦認為不應放在本求務實的blog去講，但認為正確心態很重要。
讀者當然是樓市的大贏家，政策下的受惠者。2012年先中居屋，食了細價樓升浪，3年後upgrade換私樓，而家帳面賺了350萬，諗緊究竟應否換1000萬私樓，有政府鐵飯碗backup。由於工作穩定而夫婦借貸力為(28000+21000)/10000*50%*2.59 = 686萬，現時買686萬(借貸力)+350萬(手上現金) = 1036萬價碼之下樓房有能力的。然而借貸力永不要用盡，此時變數多而你將手上現金及借貸力用了「一蚊都無淨」，大大不智。
市面不少由700-800萬價碼之三房，更合適讀者購買。由於之前夫婦是聯名持有樓，所以今次買樓沒了首置，最多八成上會。最輕鬆做法是賣兩房回籠350萬再拎其中160萬作首期八成上會買800萬三房，借640萬。然而進取一點做法是將兩房拆名，由聯名轉為夫婦其中一人單名持有，然後另一人單名買三房，原有的單位借比朋友住。
700萬樓拆名比老婆，老婆單名買入按盡八成借700萬*80%，套出560-350=210萬
你就咁落銀行問加按，職員當然跟書答你自住樓只可按六成，唔會教你怎攪八成
如果老婆一個人借貸力唔夠，老公可擔保。老公擔保了老婆仍是無樓在手，不影響佢單名買樓唔使比15%重印花稅的名額
老公單名買720萬三房，當八成上，首期144萬由之前210萬套出的錢付，最難反而是已擔保了老婆借560萬的老公，怎再借576萬呢? 之前計過兩公婆，借貸力盡計都是686萬
提高借貸力有兩個做法，一是再找老公的親人擔保。例如佢兄弟有人肯出黎擔保一下，借多300-400萬唔算太難。二是靠自己唔搵人做擔保，就是要提出自己有另一份收入，及向銀行出示公司出糧證明。這些前人例子在買樓003再教授。可惜老公是公務員，報有第二收入比較難，但如看倌你唔係公務員，那此路能通
當然「騎」兩樓去得確實有點盡。讀者不妨先將自住兩房加按，再待樓市比高位調了20%後，才出兩成首期入市，即樓市直跌四成你才要負資產，變相大大提高安全系數。然而對於2萬零蚊既打工仔，唔靠樓去谷大資產加快儲蓄，辛勤工作到60歲都未見有好收入，這對私人公司的打工仔而言更能感受。試問兩萬多人工，月儲能有多少呢? 所以有些人唔係想買樓，而係逼住要靠樓。最後是手上資金，當然是利用收息101的E餐或其後B餐收息，直債入場門檻高讀者去不了，債基只10萬就可入場息又高，屬讀者不二選擇。
可能看倌想: 又係債基? 又係收息101? 只好說: 有錢有選擇，但讀者暫時錢不夠，你見本文可予的選擇便少了，但未至於無路無光。若你有得4-5千萬現金，定期一個月都收成七萬息，那就唔使什麼債基或直債了…
債券101收息加強版(全新內容)
全新內容共9小時課程
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂: 升跌看市網課(1小時)
製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法
第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時
債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時
-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
第一堂: 直債基本網課(1小時)
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諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
*債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
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![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
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附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
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高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
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第二堂 (三小時)
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
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套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
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漏水樓各種處理手法及避免方案
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真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
